Selamat datang pengunjung |
Realestat Indonesia
Berita&Liputan

Laporan Utama

Pengembang Bukan Spekulan Tanah

JAKARTA - Banyak pihak yang belum paham, menganggap pengembang properti itu tidak ada bedanya dengan para spekulan tanah. Memborong tanah di mana-mana, untuk kemudian menjual kembali dengan harga berlipat-lipat.
Bergabung Dengan Facebook Kami

 


LIPUTAN

PELEMAHAN RUPIAH GOYANG INDUSTRI PROPERTI

Mata uang rupiah terus mengalami tekanan terhadap dolar Amerika Serikat (US$) beserta mata uang dunia lainnya sejak bulan Agustus 2013. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia pun mengalami goncangan. Apakah sektor properti termasuk yang terkena dampaknya?

Otoritas moneter (Bank Indonesia) mencatat, penurunan rupiah terhadap US$ sudah terasa sejak 14 Agustus 2013. Pada periode 14 Agustus 2013 hingga 20 Agustus 2013, rupiah melemah dari Rp10.797 per US$ menjadi Rp11.004 per US$.

Jika dirunut tiga tahun ke belakang, rupiah sempat anjlok hingga menyentuh Rp12.000 per US$ pada 21 November 2008. Rupiah sempat anjlok lagi hingga Rp11.975 per US$ pada? Februari 2009. Kondisi terburuk terjadi pada 1998 silam di mana nilai tukar rupiah menukik tajam hingga menyentuh angka Rp17.000 per US$.

Salah satu penyebab menurunnya nilai tukar rupiah tersebut adalah neraca perdagangan Indonesia yang terus mengalami defisit belakangan ini. Faktor domestik lainnya, yakni reaksi atas asumsi makro pada APBN 2014 yang dinilai kurang pro terhadap pasar turut memberikan tekanan terhadap rupiah.

Sementara faktor dari luar negeri, yaitu kebijakan Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed) yang akan menghentikan paket Quantitative Easing (QE) tahap III membuat panik pasar sehingga turut memberikan tekanan terhadap rupiah dan mata uang global lainnya. Pasalnya, kebijakan tersebut dipercaya mampu menjadi penyelamat kondisi ekonomi dunia yang masih belum kuat.

Goyang Industri Properti?

Terkaparnya rupiah atas dolar Amerika Serikat menggoyang stabilitas perekonomian Indonesia. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia pun terpukul. Terutama sektor yang berbasis impor, seperti sektor farmasi, kimia dan automotif. Namun, ada pula yang diuntungkan dengan melemahnya rupiah, seperti sektor yang berbasis ekspor karena adanya keuntungan selisih kurs. Industri perkebunan dan perdagangan, misalnya, diuntungkan dengan kondisi melemahnya rupiah terhadap US$.

Sektor lain yang diprediksi akan terpengaruh kinerja pertumbuhan akibat pelemahan rupiah adalah properti. Ada yang memperkirakan bahwa harga rumah akan terdongkrak seiring dengan menguatnya dollar Negeri Paman Sam terhadap rupiah. Penguatan dolar terhadap rupiah memang mau tidak mau akan harga bahan bangunan, misalnya besi konstruksi yang kebanyakan masih diimpor. Namun, komponen utama yang berpengaruh besar terhadap harga jual rumah adalah harga lahan yang naik setiap tahun.

Menurut Ciputra, Ketua Umum REI periode 1972-1974, kondisi perekonomian Indonesia sedang tidak menentu karena masih terpengaruh oleh lesunya perekonomian global dan pelemahan rupiah terhadap US$. Oleh karena itu, Pak Ci, demikian ia akrab disapa, mengingatkan kepada para pelaku properti untuk waspada terhadap kondisi tersebut.

Waspada. Sebab begini, kalau hanya keadaan ekonomi sekarang masih baik. Tapi kalau keadaan ekonomi lebih jelek, jadi kita waspada,? ucapnya sebagaimana dikutip finance.detik.com. pertumbuhan sektor properti, lanjutnya, sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian.

Di tengah depresiasi rupiah terhadap dolar, sektor properti dinilai masih kuat untuk menghadapinya. Pasalnya, empat paket stimulus yang ditelurkan pemerintah untuk menjaga perekonomian Indonesia akan meyakinkan pasar bahwa depresiasi tersebut tidak akan menuju ke krisis ekonomi seperti yang terjadi pada 1998 silam.?

Bahkan Grup properti asal Australia, Crown Group, berencana menanamkan modalnya di Indonesia meski sedang ada gonjang-ganjing nilai tukar rupiah. Optimisme Crown Goup tersebut ditunjukkan dengan rencana mengembangkan sebuah proyek di Jakarta yang ground breakingnya akan dilangsungkan akhir tahun ini.

Crown tidak akan mundur. Sudah ada business plan dan konsep pengembangan di Indonesia yang jelas. Kami sudah berpengalaman 17 tahun juga," ujar Michael Ginarto, Kepala Divisi Penjualan dan Pemasaran Crown Group di Indonesia.

Iwan Sunito, CEO Crown Group menambahkan, alasan perusahan yang digawanginya melebarkan sayap bisnisnya di Indonesia adalah melihat pesatnya pertumbuhan ekonomi sehingga menjadi pasar yang menarik dan menantang. ?Rencana tersebut juga dapat dilihat sebagai salah satu impian terbesar saya untuk memberikan kontribusi terhadap tanah kelahiran saya, atau dengan kata lain, kita dapat menyebutnya sebagai proyek Pulang Kampung,? urainya.

Bersifat Sementara

Menurut Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, nilai tukar rupiah yang melemah hingga menembus level Rp11.000 per US$ tidak akan memengaruhi harga perumahan di Indonesia. pasarlnya, pelemahan rupiah bersifat sementara dan akan berangsur-angsur kembali normal. Kenaikan harga rumah sebenarnya lebih dipengaruhi oleh kenaikan harga BBM.

Kalau dolar ini kan sifatnya sementara. Sedikit lagi kan juga kembali normal, yang berpengaruh itu BBM sebetulnya. Kenaikan harga BBM itu mendongkrak bahan-bahan bangunan, nah itu yang harus disesuaikan. Tapi tidak semua tempat perlu penyesuaian,? jelasnya seperti dikutip finance.detik.com.

Tanda-tanda tidak terpengaruhnya harga rumah karena pelemahan rupiah, lanjut Djan, adalah pameran perumahan yang dihelat Kemenpera di 10 kota belum lama ini menunjukkan tingkat penjualan yang tinggi sehingga masih memberikan keuntungan bagi pengembang. ?Kemarin saya bikin pameran perumahan, di sepuluh kota itu dengan harga yang sama tidak ada masalah penjualan tetap tinggi, jadi pengembang masih mau menjual dengan harga lama. Tapi kalau dari dolar nggak, ini kan cuma efek sementara, dan ini bisa segera diatasi oleh pemerintah,? ucapnya.

2014 Melambat

Menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, pasar properti Indonesia terus mengalami pertumbuhan signifikan sejak 2009 dan diprediksi melambat di 2014 ini. Dalam dua tahun terakhir pasar properti memang telah menjadi primadona dengan pertumbuhan pembangunan dan peningkatan harga yang signifikan khususnya di Jabodetabek. Peningkatan ini juga kemudian mulai terjadi di kota-kota lain.

Hal ini telah membuat pasar menjadi jenuh dan terdapat beberapa titik lokasi yang memasuki tahap over value. Kondisi ini membuat pasar properti relatif mengalami perlambatan. Seiring dengan hal tersebut indikator perekonomian nasional tengah diuji dengan menurunnya defisit transaksi, merosotnya nilai Rupiah, dan anjloknya pasar modal. Meskipun hal ini terkait juga dengan kondisi ekonomi dunia, khususnya Amerika, namun dampak yang akan terjadi akan turut memukul sektor properti,? papar Ali.

Siklus properti yang tengah melambat, lanjutnya, juga terkena dampak perekonomian yang melemah. Kondisi ini yang seharusnya diwaspadai oleh para pelaku bisnis properti saat ini. Dalam jangka menengah bila kondisi ini tidak bisa teratasi dengan baik oleh pemerintah maka pasar properti diperkirakan akan lebih terpukul dan relatif akan terjadi perlambatan yang lebih dalam lagi.

Lebih jauh Ali menuturkan, pelaku pasar properti segmen menengah atas seharusnya telah mulai berpikir untuk mengkalkulasi ulang bisnis propertinya khususnya untuk proyek-proyek yang menggunakan material luar negeri karena merosotnya nilai Rupiah. Kehati-hatian pelaku pasar turut dipertaruhkan agar jangan sampai terjadi proyek macet dan berimbas pada kredit macet perbankan.

Di sisi lain pasar properti segmen menengah pun relatif akan melambat dengan menurunnya daya beli akibat meningkatnya BI Rate. Dimana diperkirakan Bank Indonesia pun akan kembali menaikkan BI Ratenya dalam semester kedua tahun 2013 ini dan secara langsung akan menaikan suku bunga KPR sehingga pasar pun relatif akan semakin terbatas,? tuturnya.

Menurut Sekretaris Jenderal DPP REI, Eddy Hussy, kenaikan suku bunga KPR ditentukan oleh kebijakan bank yang bersangkutan. Jika kenaikan suku bunga KPR terlampau tinggi, dikhawatirkan akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. ?Tapi kami berharap supaya bunga itu bisa rendah agar masyarakat tetap mampu untuk membeli rumah.? Tapi pemerintah punya pertimbangan ekonomi Negara, jadi kami pengembang akan menyesuaikan,? ucapnya sebagaimana dikutip bisnis.com.

Adapun pasar properti kelas menengah sampai atas juga akan dihadapkan terhadap batasan aturan baru Loan to Value dari Bank Indonesia. Hal ini juga akan turut berdampak terhadap penundaan atau pembatalan rencana pembelian properti oleh konsumen khususnya di kelas menengah sampai atas.

Indonesia Property Watch memperkirakan bila kondisi perekonomian berkelanjuran sampai triwulan keempat tahun 2013, maka pasar properti diperkirakan akan anjlok lebih dari perkiraan semula, minimal terjadi penurunan pertumbuhan 25% di tahun 2014 dan merupakan tahun Waspada Pasar Properti,? ucapnya.

Kondisi politik tahun 2014, kata Ali, saat ini relatif agak berbeda dengan iklim pemilu yang lalu dan diperkirakan lebih bergejolak dibandingkan pemilu yang lalu. Hal ini turut mempengaruhi pertumbuhan pasar properti nasional yang relatif akan berdampak merosotnya pasar properti lebih besar lagi. Namun demikian diperkirakan pasar properti menengah bawah relatif masih bisa bertumbuh di tahun 2014 karena banyak pembelanjaan partai-partai yang dapat mendongkrak daya beli masyarakat meskipun dalam jangka waktu tertentu.

Dengan kondisi ini artinya melambatnya pasar properti saat ini juga dibarengi dengan kondisi-kondisi yang bisa memungkinkan pasar properti akan jatuh lebih rendah lagi. Namun demikian hal ini bukan semata-mata karena pasar properti itu sendiri melainkan karena dampak yang bersamaan antara siklus properti yang sedang melambat dan perekonomian nasional yang sedang terpuruk. Perekonomian nasional diharapkan dapat segera diatasi dengan baik sehingga siklus properti yang telah mengalami perlambatan tidak jatuh terlalu dalam lagi.

Pukul Industri Konstruksi

Pelemahan rupiah terhadap US$ akhir-akhir ini tidak dapat terhindarkan lagi akan menyebabkan naiknya biaya-biaya material utama konstruksi baik yang datangnya dari luar negeri (impor) maupun material industri lokal. Dengan kemampuan pemenuhan kebutuhan barang konstruksi nasional yang masih minim, pilihan untuk mengimpor material konstruksi ketika apresiasi US$ terhadap rupiah demikian tinggi jelas akan menjadi tambahan beban bagi penyelesaian proyek-proyek yang sedang atau akan di laksanakan oleh kontraktor.

Padahal, sektor konstruksi di Indonesia mengalami peningkatan yang signifikan. Dalam PDB tahun 2011 terjadi peningkatan sekitar sebesar 8%, tahun 2012 sebesar 10% dan pada tahun 2013 diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 11-12%. Secara nilai juga mengalami peningkatan, pada tahun 2011 sebesar Rp 250 triliun, pada tahun 2012 sebesar Rp 330 Triliun dan diprediksi pada tahun 2013 nilai belanja konstruksi nasional meningkat sekitar 20%.

Sekarang baru kita akan bekerja dengan baik, tiba-tiba mengalami dua hal. Yang pertama adalah, mengalami kenaikan harga BBM. Kita bertahan dengan kenaikan BBM. Kita berusaha tidak ada kenaikan harga dan kita coba bertahan dengan efesiensi. Kita juga himbau kepada para suplier kita supaya kenaikan harga BBM ini juga tidak memberikan dampak yang signifikan,? jelas Sudarto, Ketua Umum Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI).

Penyelesaian proyek-proyek baik infrastruktur maupun komersial sangat sangat dibutuhkan dan perlu didukung penyelesaiannya untuk memperkuat perekonomian nasional. ?Menyikapi berbagai permasalahan tersebut maka para pelaku jasa konstruksi nasional yang tergabung dalam AKI sepakat untuk menyatakan sikap yang pertama, mendukung pemerintah dalam melakukan langkah-langkah penguatan ekonomi, khususnya melalui penyelesaian semua proyek infrastruktur yang sedang atau akan dilaksanakan dengan tepat waktu dan sesuai mutu seperti yang dipersyaratkan,? katanya.