GAGASAN

Affordable Housing Needs Affordable Land

Administrator | Selasa, 09 April 2019 - 09:55:07 WIB | dibaca: 30 pembaca

Oleh: Muhammad Joni, SH, MH, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute), dan Managing Partner Law Office Joni & Tanamas. mhjonilaw@gmail.com
 
 
"If you can not afford a lawyer, the trial will go lot faster”. Tatkala membaca joke lawyer itu, saya teringat frasa affordable housing yang diusung untuk mempercepat akses hak bertempat tinggal.

Developer dibutuhkan, bahkan membangun perumahan rakyat di sini, statistik produksi pelaku pembangunan swasta paling banyak dalam Program Sejuta Rumah (PSR). Tak mungkin perumahan tanpa pengembang, begitu judul ayat ke-70 buku saya ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’.

Perumahan yang terjangkau itu dalam diskursus perumahan rakyat ataupun public housing, musti menjadi gerakan (movement). Pernah dulu ada gerakan keluarga berencana dengan segala catatan. Artinya, gerakan perumahan rakyat bukan hanya gerak gerik yang gagal fokus alias divergen kepada pencapaian kesejahteraan perumahan. Jangan tak mengusik soal paling yang signifikan, yakni penyediaan tanah.

Sebagai mandat konstitusi, hak bertempat tinggal adalah tujuan utama segala program dan kebijakan. Pemerintah musti mengupayakan segala bentuk intervensi, agar setiap orang yang sejahtera lahir batin terus meningkat naik menjulang. Bukan stagnan apalagi statistik kemunduran. Dalam terminologi hak ekonomi, sosial dan budaya (ekosob), pemenuhannya dilakukan dengan jurus ganda: progresively and full achievement.

Affordable housing itu bukan hanya dari sisi penyediaan, namun juga sisi kesanggupan membeli/mencicil. Segala daya upaya dan intervensi patut dilakukan all-out sebagai gerakan kesejahteraan perumahan. Segala lini juga termasuk tanah. Walau ada kesenjangan hukum antara perumahan rakyat dengan pertanahan.

Perumahan bukan saja kebutuhan namun investasi. Jika bisa menjangkau perumahan, makin cepat kepada kesejahteraan: will go a lot faster.

Kiranya itu makna mengapa hak bertempat tinggal menjadi anasir dan kausal kesejahteraan. UUD 1945 menormakannya eksplisit dalam Pasal 28H ayat (1). Itu adalah bukti bahwa kesejahteraan perumahan itu misi penting dalam bernegara. Setara dengan kesehatan dan lingkungan hidup yang sehat. Malah diurut lebih dahulu hak bertempat tinggal.

Dibawah kepemimpinan Soelaeman Soemawinata, DPP REI mengemakan affordable housing. Ikhwal yang tak lepas dari public housing dan kebijakan PSR. Yang digiat demi atasi darurat perumahan rakyat.

Soelaeman Soemawinata, yang kemudian terpilih sebagai President of FIABCI Asia Pacific, pribadi yang memahami seluk pembangunan perumahan bahkan kota mandiri. Tapi ketika menggeliatkan affordable housing dengan diksi garda terdepan, itu sebuah modalitas yang eksponental. Saya membacanya sebagai kritik. Sebab itu musti dilakukan penguatan, baik substansi maupun strategi.

Substansi dan strategisasinya tampak dengan lompatan kuantum mengglobalkan isu affordable housing di pentas dunia.

Namun di sisi lain diksi garda terdepan itu adalah sebuah kritik yang bijak dan cerdik. Mungkin pak Eman yang mengusung ‘REI Garda Terdepan Membangun Rumah Rakyat’, mengajak lompatan eksponental dan all-out investasi negara dan kolaborasi-partisipasi nonpemerintah, termasuk komunitas publik kepada perumahan rakyat yang merupakan kebutuhan dasar menuju sejahtera lahir batin seperti ajakan konstitusi.

Mengapa kritik perlu? Sebab permasalahannya krusial, namun hak papan itu ditangani perlu percepatan. Bahkan menjadikannya gerakan.

Pernah saya mengkalkulasi defisit rumah (housing backlog) 13,6 juta dengan produksi rerata 200 ribu unit per tahun dengan asumsi pertumbuhan 0%, maka butuh 68 tahun atasi backlog. Nyaris seusia Republik.

Berharap PSR sukses, perumahan yang terjangkau,layak huni dan tepat sasaran, sehingga backlog tuntas lebih cepat lagi dari 13,6 tahun. Cepat dan melompat kuantum. Itupun kalau tanah tersedia dan harganya tak menggila.

Alhasil soal perumahan tak bisa ditolak sebagai soal struktural, keadilan atas hunian, dan menyentuh soal sensitif kesejahteraan versus persatuan. Soal kebangsaan yang premium!

Pak Eman tepat menggemakan ijtihat Garda Terdepan itu. Anti tesis soal-soal struktural yang akut. Serupa dengan Eman, tepat DP 0 Rupiah ala Anies-Sandi, sebagai dekonstruksi atas housing backlog, kritik paradigmatik atas asumsi pembiayaan perumahan rakyat yang idemditto kredit korporat dan dilabel kredit konsumsi. Perlu terobosan out of the box in the box atasi harga tanah menjulang, dikuasai sindikasi, over kapitalisasi. Belum lagi turbulensi anggaran perumahan rakyat ditengah senja kala FLPP, apalagi pembiayaan Tapera belum kunjung jalan juga.

Lugasnya affordable housing membutuhkan affordableland, dan tentu saja affordable financing.

Pun, cocok-lah inovasi pembiayaan tak melulu berbasis kredit bank, ayo menciptakan ragam skim yang luwes, yang penting bisa menyasar MBR baik formal terlebih MBR informal yang tidak bankable dan tersisih karena syarat tak penting.

Payment engineering hunian MBR musti disiasati, agar cara pembayaran bisa semudah memesan kopi. Sudah ada bank berlogo kepala harimau dalam lingkaran, yang mengiklankan KPR bisa ditarik secepat meracik teh tarik. Soal ini saya pernah menulis jurus realestate transaction engineering untuk menambah jamak alternatif dan inovasi cara-cara pembayaran. DP Nol adalah contohnya, jurus yang saya sebut hanya langkah satu setengah. Perlu langkah kedua dan seterusnya. Utamanya affodable land for affordable housing.

Negeri ini butuh banyak tenaga yang penasaran, visioner yang pencipta, pemihakan terang benderang kepada low income group, ikhtiar kreatif menembus handicap berlapis, memastikan layak huni dan tepat sasaran. Kerja tak sembarang kerja, namun ikhtiar yang dilakukan dengan pencapaian penuh (full achievement) dan progresif (progresively), bukan kerja biasa-biasa tetapi menjadi Garda, ya... itulah makna penting ‘Garda Terdepan” ala Pak Eman.

Bukan pilihan bijak jika cuma memurkai gelap malam dengan kata-kata kejam dan kalimat aniaya, tanpa mencipta terang. Ciptakanlah Garda. Sering-seringlah penasaran. Penasaran mengapa perumahan terkesan lamban? Seperti Einstein yang penasaran, menjadikannya berkawan inspirasi menemukan rumus yang mencerahkan. Penasaran adalah musabab inspirasi. Kaum developer tetaplah merawat penasaran, menuangkan inspirasi, mencipta jurus dan membina garda. Your country need you. Jangan kasi kendor! If we can afford the great developers, affordable housing will go faster.