GAGASAN

Antara HGB dan Hak Pakai

Administrator | Kamis, 18 Juli 2019 - 11:02:43 WIB | dibaca: 157 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Muhammad Joni, SH, MH, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute), dan Managing Partner Law Office Joni & Tanamas. mhjonilaw@gmail.com


Membahas kaitan tanah dengan perumahan dan properti, sampai kapanpun tetap menarik dan aktual. Termasuk mengulas ikhwal Hak Pakai (HP) yang kurang populer dan menarik dalam narasi bisnis properti. Imej pasar agar kurang merespon HP, mengapa? Padahal secara hukum, sejak dulu HP diakui dalam rezim hukum agraria. Ya..., rezim hukum agraria yang dikenal kental dengan fungsi sosial.

Bandingkan Hak Pengelolaan yang tidak disebut alam rezim hak versi UUPA.

Merujuk UUPA, HP dapat diberikan bagi Orang Asing penduduk Indonesia. Politik hukum agraria juncto UUPA tidak anti pada pemilikan tanah bagi orang asing. Pasal 42 UUPA, HP dapat diberikan kepada 4 (empat) kelompok, yakni WNI, orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Namun, UUPA memang membuat pembatasan HP yang diberikan haknya hanya untuk dua alasan: menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah. Terkait HP untuk hunian orang asing, telah terbit PP No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No. 103 Tahun 2015”).

Mengikuti rezim hukum agraria versi UUPA, kua normatif HP dapat dialihkan sebagaimana ditentukan Pasal 54 PP No.40 Tahun 1996. Alas hukumnya? Bisa karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan. Namun peralihan HP atas tanah Negara dilakukan dengan izin pejabat berwenang (Pasal 54 ayat 7). Bahkan merujuk Pasal 43 ayat 1 UUPA, HP dapat dialihkan sepanjang mengenai tanah yang dikuasai negara, dengan izin pejabat berwenang.

Tersebab itu ada kepastian hukum perihal HP bersifat dapat dialihkan (transferable), sehingga ada legal basis HP itu aman dan mustinya menarik minat Orang Asing penduduk Indonesia membeli properti (hunian, apartemen) di atas tanah HP.

Malahan jika merujuk PP No.103 Tahun 2015, Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian di atas tanah (1) HP, atau (2) HP di atas HM yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian HP di atas HM dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

PP No. 103 Tahun 2015 tidak ada mengatur peralihan dan penjaminan atas Hak Pakai untuk Rumah Tunggal (HPuRT) bagi Orang Asing, namun memerintahkan pengaturan tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Orang Asing dengan peraturan Menteri/Ka. BPN.

Pembaca yang bersemangat. Jika merujuk PP No. 103 Tahun 2015, HPuRT bagi Orang Asing justru tidak eksplisit menentukan HPuRT bagi Orang Asing itu transferable. Namun lebih awal ditentukan dalam PP No. 40 Tahun 1996. Di norma inilah ada perbedaan namun sekaligus saling menyempurnakan antara HP versi PP No. 40 Tahun 1996, dengan HPuRT bagi Orang Asing versi PP No. 103 Tahun 2015 yang menagurnya lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Agraria yang menentukan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dapat beralih dan atau dialihkan kepada pihak lain.

Jika ditelaah dengan PP No. 40 Tahun 1996, HP dapat dialihkan karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan (Pasal 54). Namun peralihan HP atas tanah Negara dilakukan dengan izin pejabat berwenang (Pasal 54 ayat 7). Sudah jelas dan berlaku.

Kalau teori hukum versi Lawrence Friedman mengenal legal substance sebagai isi regulasi, maka yang perlu perihal HP era kini adalah kultur hukum (legal culture) dan memantik respon pasar yang menggeliatkan keekonomian, komersialitas, gairah pasar akan properti dengan titel HP.

Jika hendak dikencangkan lagi, pemberian hak atas tanah untuk perumahan dan atau properti yang selama dalam titel Hak Guna Bangunan (HGB) digeser saja menjadi HP. Bukankah mempergunakan tanah dengan mendirikan bangunan di atas tanah berstatus HP adalah bersesuaian dengan alasan pemberian Hak Pakai? Lebih memiliki rasional hukum daripada membuat titel Hak Sewa atas tanah dalam RUU Pertanahan. Tabik.