TOPIK UTAMA

Bergerak Positif Menuju Pemulihan Pasar

Administrator | Jumat, 22 Juni 2018 - 10:50:48 WIB | dibaca: 62 pembaca

Foto: Istimewa

Tahun 2017 segera berakhir. Hingga jelang penutupan tahun ini, pasar properti di Indonesia masih terlihat bergerak ke arah positif, meski belum mampu melaju kencang. Beberapa sektor seperti residensial dan perkantoran mulai menunjukkan pertumbuhan permintaan yang berarti. Pemulihan (recovery) sudah terjadi, namun masih slow down.

Konsultan riset properti, Colliers International Indonesia melihat sepanjang 2017 untuk sektor apartemen banyak investor cenderung wait and see. Hal itu karena apartemen khususnya di segmen menengah atas lazimnya disewakan kepada pekerja asing (ekspatriat) dan saat ini banyak perusahaan yang mempekerjakan orang asing melakukan efisiensi, sehingga banyak ekspatriat kembali ke negara asalnya.

“Karena sepanjang tahun ini sewa melesu, maka investor banyak menahan diri, meski pun kalau ada proyek apartemen yang bagus mereka tetap melakukan pembelian. Biasanya investor akan membeli dengan harga yang sesuai, jadi bukan masalah murah atau mahalnya. Jadi kalau suatu proyek dirasa akan memberikan keuntungan (return), maka investor tidak ragu untuk membeli,” ungkap Ferry Salanto, Associate Director of Research Colliers International Indonesia kepada Majalah RealEstat, baru-baru ini.

Harga sewa apartemen memang terus menunjukkan tren penurunan. Sebagai contoh, Ferry merujuk di kawasan Pakubuwono, Jakarta Selatan, harga sewa apartemen yang diperoleh pemilik unit (land lord) lebih rendah dibanding 2-3 tahun sebelumnya. Harga sewa turun, yield juga akan turun, sehingga mereka yang memiliki motif investasi pasti akan menahan diri. Meski begitu, di 2017 masih ada pertumbuhan harga apartemen hingga 5%, dan diharapkan bisa mencapai 8% pada 2018.

Kebutuhan dan permintaan yang tinggi terjadi di apartemen kelas menengah dan menengah bawah sepanjang 2017. Segmen ini pembelinya mayoritas adalah end user atau mereka yang memang butuh hunian untuk ditempati. Salah satunya dipicu banyak relaksasi yang diberikan pemerintah. Misalnya pengendoran Loan to Value (LTV) sekitar 10%-15%. Meski disayangkan, relaksasi LTV itu tidak diikuti dengan penurunan suku bunga kredit oleh perbankan, padahal Bank Indonesia sudah berulang kali menurunkan suku bunga acuan.

“Okelah uang muka sudah murah dan bunga fixed selama dua tahun didapat, tetapi untuk tahun selanjutnya (bunga) kan masih berat,” ungkap Ferry.

Secara rinci, Ferry beranggapan perbankan di Indonesia masih mengambil margin yang terlalu tinggi. Di Singapura dan Malaysia misalnya, perbankan paling tinggi mengambil 1%-2% sedangkan di Indonesia perbankan bisa mengambil margin hingga 4%-5% dari suku bunga acuan.

Selain sektor apartemen, sektor lain yang menunjukkan tren positif adalah perkantoran. Tahun ini, menurut Ferry, sisi permintaan ruang kantor dibantu oleh start up, finansial teknologi (fintech), e-commerce, dan coworking space. Bahkan Ferry tidak menyangka sektor tersebut ternyata membutuhkan ruang-ruang yang kantor yang cukup tinggi meski mereka sangat ketat dalam harga.

Saat ini, setidaknya ada 750 ribu meter persegi ruang kantor yang tersedia di area Jabodetabek dan ruang kosong tertinggi tersedia di kuartal IV 2017 dibandingkan kuartal-kuartal sebelumnya.

“Dengan banyaknya ruang yang tersedia konsumen punya banyak pilihan dan bisa menekan harga, sedangkan land lord harus tertekan dan menerima keadaan daripada ruangan kosong dan service charge serta pajak harus tetap dibayar,” rinci Ferry.

Tidak cuma harga sewa apartemen yang tertekan, harga sewa ruang kantor juga masih tertekan hingga akhir tahun ini. Meski diakui di kuartal IV 2017 ini sudah ada perbaikan dari sisi permintaan, namun karena masih banyak ruang kantor yang kosong menyebabkan harga sewa masih terjun bebas. Pada 2017, harga sewa ruang kantor di kawasan CBD turun hingga 10%, sedangkan di luar CBD turun 5%.

Ritel merupakan subsektor properti yang paling dinamis. Karena meski ada beberapa pusat ritel yang tutup, Ferry mengatakan okupansi diprediksi masih berada di kisaran yang cukup ideal yakni 85%-86% hingga akhir 2017. Menurut Ferry, saat ini land lord di ritel mulai melakukan riset untuk terus mengupdate pengalaman baru konsumen dalam berbelanja supaya dapat bertahan.

RESIDENSIAL JADI PENDORONG
Research Manager BCI Asia, Cahyono Siswanto mengatakan meski di paruh pertama 2017 pasar properti masih melambat, namun pasar mulai bergairah pada kuartal III-2017. Kondisi ini diperkirakan bakal berlanjut sampai akhir 2018. Cahyono sependapat bahwa pendorong utamanya adalah sektor residensial.

Dari hasil riset BCI Asia, total nilai proyek residensial sepanjang 2017 mencapai Rp 64,0 triliun atau naik sebesar 3,98% dari tahun sebelumnya. Sementara pada 2018, nilai proyek residensial diperkirakan sebesar Rp 64,8 atau naik 1,2% dari tahun ini.

Adapun pembangunan proyek residensial yang paling agresif terjadi di Jakarta dan sekitarnya (Bodetabek) yang menyumbang sekitar 54% dari total nilai proyek selama 2018. RIN/TPW