TATA RUANG

Kebijakan Zonasi TOD Penting untuk Pengendalian

Administrator | Rabu, 20 Maret 2019 - 13:47:51 WIB | dibaca: 108 pembaca

Foto: Istimewa

Aspek kebijakan zonasi (zoning regulation) sebagai instr ument pengendalian pemanfaatan ruang dan urban design guideline (UDGL) pada kawasan berbasis transit atau Transit Oriented Development (TOD) dianggap penting, sehingga perlu mendapat perhatian serius dari pemerintah.

Demikian kesimpulan yang mengemuka dalam diskusi yang diadakan The HUD Institute, beberapa waktu lalu. Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto mengungkapkan secara prinsip zoning regulation adalah bagaimana menciptakan kawasan TOD yang ramah dan berkeadilan untuk semua kalangan masyarakat termasuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

“Dalam konteks pengembangan kawasan TOD, maka zoning regulation secara khusus perlu dibahas mengenai arahan perizinan, tata aturan dan arahan insentif dan disinsentif. Serta pengawasan dan pengendalian teknik (Wasdaltek) dalam kawasan TOD itu sendiri,” ungkap dia.

Hal senada diungkapkan Kepala Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah (BPIW) Kementerian PUPR, Hadi Sucahyono. Menurut dia, zoning regulation dalam kawasan TOD akan menjadi pedoman penyusunan rencana operasional, panduan teknis pemanfaatan lahan, dan pengelolaan kawasan oleh lembaga yang ditunjuk atau yang dibentuk oleh Pemerintah.

“Selain itu, mengingat rigid-nya kerangka birokrasi perencanaan rencana tata ruang wilayah dan dinamisnya pelaksanaan pembangunan di kawasan TOD, maka menjadi penting juga didiskusikan mengenai fleksibilitas zoning regulation dalam kawasan TOD yang dimaksud,” tambahnya.

Belajar dari praktek penyelenggaraan TOD di beberapa negara, ungkap Ketua Persatuan Insinyur Indonesia (PII) Hermanto Dardak, pengembangan TOD di Indonesia harus mampu menjadi salah satu solusi untuk menjamin pemanfaatan dan pengendalian ruang yang berkeadilan dan mampu mensejahterakan rakyat.

Karena itu walaupun pembangunan TOD merupakan gagasan atau rencana yang diprakarsai oleh Pemerintah, baik Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah. Namun, dalam implementasinya, menurut Hermanto, pengembangan TOD tetap membutuhkan kerjasama dari pemerintah, swasta dan masyarakat, dari segi pembiayaan maupun pengelolaannya. “Bentuk kerjasama pemerintah dengan badan Usaha (KPBU) tentu dengan memperhatikan pembagian resiko antara para pihak,” ungkap dia.

Kolaborasi Pemerintah-Swasta
Karena pengembangan kawasan TOD melibatkan banyak pihak, maka diperlukan kolaborasi. Tiga pihak yang terlibat yakni pemerintah, swasta dan masyarakat perlu mengembangkan satu model bisnis yang efektif dan berkelanjutan, sehingga TOD bisa menjadi solusi hunian yang berkeadilan untuk semua pihak.

Bastari Panji Indra, Asisten Deputi Pembiayaan Infrastruktur Kementerian Perekonomian mewakili Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP) Kementrian Koordinator Bidang Perekonomian dalam diskusi yang diadakan The HUD Institute menegaskan terkait dengan pembiayaan atau pendanaan untuk infrastruktur dasar/publik dan perumahan rakyat, maka pemerintah perlu merumuskan bentukbentuk kemitraan atau meninjau ulang model bisnis yang tepat dalam pengembangan TOD.

“Tentu perlu belajar dari praktek yang sudah sukses dilakukan di beberapa negara, sehingga bisa menjadi rule model bisnis terbaik ke depan, untuk TOD versi Indonesia,” ujar dia.

Sementara Chris Hale dari University of Queensland, mengungkapkan terdapat empat kategori KPBU untuk pembiayaan TOD. Dalam model pertama disebut government-sponsored model, dimana lembaga pemerintah memiliki peran utama dalam proyek dan mendapat dukungan dari pihak swasta.

Model kedua adalah developer-led, dimana pengembang swasta memiliki peran utama tetapi pemerintah memiliki saham minoritas.

Serta model ketiga adalah proyek TOD yang dibiayai oleh pemerintah secara penuh dan menggunakan tenaga ahli swasta untuk perencanaan dan pembangunan.

“Model terakhir adalah proyek TOD yang disetir oleh pengembang swasta tetapi dengan menjalin hubungan kuat dengan sektor pemerintah,” papar dia.

Di tempat terpisah, Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Khalawi Abdul Hamid menegaskan bahwa tidak benar jika dalam pengembangan TOD hanya untuk perusahaan BUMN. Karena pemerintah juga mempersilahkan kepada swasta untuk membangun hunian konsep seperti ini.

“Sudah ada pengembang besar kok yang mau mengembangkan TOD. Pemerintah juga sudah punya skema KPBU yang bisa diikuti swasta,” papar dia.

Menurut Khalawi, seharusnya pengembang swasta segera mengambil alih lahan jika ingin membangun hunian TOD. Atau jika tidak ada lahan yang menempel stasiun, minimal hunian tersebut bisa dibangun dekat wilayah stasiun.

Diungkapkan, salah satu pengembang besar yang siap bersaing dalam membuat konsep hunian TOD adalah Sinarmas Land. Pengembang itu, kata Khalawi, berencana membangun hunian khusus TOD dekat dengan stasiun dengan menawarkan antar jemput dengan shuttle bus tiap harinya.

“Lahan di sini (TOD) mestinya pengembang cepet-cepetan dong,” ucapnya. Agar lebih menarik perhatian, pengembang bisa melakukan inovasi. Seperti dengan menyediakan shuttle bus yang akan mengantar dari rumah menuju stasiun Kereta Rel Listrik (KRL).

“Mereka punya lahan tidak dekat dengan stasiun. Saya bilang begini mungkin agak jauh dari situ. buat shuttle fasilitas shuttle bus di situ dibuat menarik misalnya kaum milenial mau milih ke situ gampang juga kesitu,” ujar Khalawi. (Rinaldi)