Berita

Kepailitan, Sebuah Ancaman bagi Industri Properti Nasional

Administrator | Senin, 05 November 2018 - 14:08:12 WIB | dibaca: 384 pembaca

Oleh: Muhammad Joni, SH, MH, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute), dan Managing Partner Law Office Joni & Tanamas

Saya ingin membuka tulisan ini dengan dua ilustrasi cerita. Pertama, saat cuaca buruk sebuah pesawat gagal take off. Akankah ketika maskapai penerbangan tersebut lantas begitu saja dikualifikasi berhutang? Dimana utang itu kemudian dijadikan sebagai alasan kepailitan.

Atau ketika pengendara mobil membeli Bahan Bakar Minyak (BBM) dan berbelanja di kedai dekat pom bensin, eh naasnya lupa membawa dompet dan tidak bisa membayar BBM dan belanjaannya, kemudian kua-juridis sontak menjadi utang yang menjadi alasan pengendara dipailitkan?

Lantas, begitu mudahkan kepailitan dilakukan? 
Kepailitan itu seperti (maaf) mekanisme ekskresi alias pintu keluar dari sistem ‚Äúpemasukan‚ÄĚ tubuh manusia. Literatur mendefenisikan kepalitan sebagai Exit from Market. Lawannya, Entry to Market adalah pembentukan badan hukum korporasi dan terbitnya perizinan usaha.

Meski bukan suatu hal yang diharamkan, namun pintu Exit from Market semestinya tidak diumbar dengan begitu mudah karena alasan sumir-minimalis. Silahkan hukum membuat sistem yang membolehkan Exit from Market, namun hanya dengan syarat alias kondisional mendesak saja. Literatur hukum mengenalinya dengan Ultimum Remidium, pilihan jalan yang terakhir.

Ricardo Simanjuntak menyebut Corporate Insolvency merupakan Commercial Exit from Financial Distrees, jalan keluar mengatasi persoalan membelit yang kuafinansial tak bisa lagi dibenahi. Kepailitan mestinya hanya boleh jika syarat keadaan insolven. Jika utang lebih besar dari asetnya yang disebut Balance-Sheet Insolvency yang dilawankan dengan Chash-Flow Insolvency, seperti ulasan Sutan Remy Sjahdeini.

Jika merujuk UU Kepailitan, menurut M. Hadhi Subhan, prinsip Commercial Exit from Financial Distrees tidak dianut. UU Kepalitan hanya menganut prinsip kemudahan mempailitkan subyek hukum yang berkaitan dengan Debt Collective Proceeding.

Setali tiga uang, sistem hukum kepailitan di Indonesia tidak memiliki medium menguji adanya Commercial Exit from Financial Distrees. Tidak ada lembaga Insolvency Test yang menguji di hulu sistem, apakah patut atau beralasan dilakukan kepailitan. Pentingnya menormakan Insolvency Test juga diujarkan Zulkarnaen Sitompul, pakar hukum perusahaan dan perbankan pada workshop Smart Properti Consulting (SPC) bertitel ‚ÄėKiat Selamat dari Ancaman Kepailitan‚Äô pada 27 Januari 2018.

Jauh dari logika jika developer beken yang sudah membangun belasan tower apartemen menjulang di kota mandiri mendadak sontak didalilkan mengalami Commercial Exit from Financial Distrees hanya karena belum menyerahkan beberapa unit apartemen saja. Jauh dari argumentasi kepatutan jika ada utang Rp 100 dari aset perusahaan Rp 100 juta (1:1.000.000), pun dengan sumir bisa diajukan kepailitan. 

Mengapa tak mengikuti hukum di Hongkong atau Singapura yang menganut prinsip pembatasan jumlah nilai nominal utang agar orang tak tergesa-gesa ke pengadilan niaga?

Sebelum menjawab itu, beberapa dilema hukum kepailitan yang terkuak, misalnya perihal syarat dua kreditor, pembuktian sederhana Ultimum Remidium, kewenangan pengadilan niaga versus perjanjian klasula arbitrase muncul dalam helat Forum Kajian Hukum Kepailitan dan Bisnis yang mengulik UU No. 37 Tahun 2004. Problema lain, relasi produsen-konsumen dalam penjualan properti yang relasi hukumnya bersegi banyak, muncul dalam workshop SPC.

Gagal Serah Developer
Tak bisa dienyahkan, relasi developer-konsumen sebagai relasi produsen-konsumen. Akan menjadi lebih kompleks jika menelisik konstruksi dan relasi hukum antara developer dengan konsumen yang terbilang unik dan bersegi banyak. Relasi developer-konsumen, misalnya dalam penjualan properti apartemen, tidak elok jika menganggapnya perikatan yang berdimensi jual-beli langsung dan transaksi biasa.

Mengapa? Karena dalam relasi developer pembeli (konsumen), pada kenyataannya produk atau barang yang dipasarkan belum berwujud konkrit sebagai benda, namun dibolehkan pemasaran dan penjualan sebelum bendanya tersedia yang dikenal dengan Pre-Project Selling, walaupun dengan syarat tertentu kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, perizinan, kepastian unit (vide Pasal 42 ayat 2 UU Rumah Susun).

Developer-konsumen dapat membuat Perjanjian Jual Beli (PPJB) memenuhi persyaratan kepastian kepemilikan tanah, IMB, prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU), keterbangunan fisik minimal 20%, (vide Pasal 43 ayat 2 UU Rumah Susun).

Corak lain, dari sisi pembeli sudah membayar Down Payment (DP), cicilan dalam jumlah tertentu dengan inovasi transaction engineering.

Dalam hal Pre-Project Selling (pun demikian PPJB) belum ada penyerahan hukum (juridish levering) atas barang, meski sudah ada Sertifikat Laik Fungsi (SLF), penyerahan kunci, konsumen mulai menghuni, membayar management fee, dan konsumen terus membayar cicilan KPA. Namun status kepemilikan properti itu sendiri, by law, belum beralih.

Uraian itu mengungkap bahwa konstruksi hukum penjualan properti berbeda dengan jual beli barang di super market yang cash and carry. Berbeda dengan penjualan langsung yang acap terjadi di pasar. Karena karakteristik bendanya dan keunikan relasi hukum dalam pemasaran atau penjualan apartemen itu bersisi jamak. 

Tambahan lagi, developer tidak membangun sendirian namun menunjuk kontraktor konstruksi, arsitek, interior, instalasi listrik dan lampu, air bersih, taman dan lain-lain sebagai prasarana, sarana dan utilitas umum.

Akan tetapi, hal signifikan yang tidak bisa diabaikan adalah relasi hukum developer dengan pembeli adalah relasi hukum perjanjian produsen-konsumen. Developer sebagai produsen berkewajiban menyerahkan bendanya, dan konsumen melunasi pembayaran harga properti.

Apabila developer gagal melakukan prestasinya atas penyerahan, atau unit belum selesai terbangun, atau lewat waktu waktu pembangunan dan penyerahan, maka tidak berdasar jika serta merta berubah dan didefenisikan sebagai utang.

Belum tentu gagal serah sekian saja unit apartemen disebabkan Cash-Flow Insolvency apalagi Balance-Sheet Insolvency, atau terbelit Financial Distrees. Jangan-jangan soal gagal penyerahan itu hanya persoalan teknis pembangunan yang tidak lancar dan mismatch management penyerahan properti saja.

Pun demikian, prestasi yang menjadi kewajiban developer dalam penjualan apartemen sebagai relasi produsen-konsumen adalah penyerahan (levering), itupun selagi perjanjian jual beli masih mengikat sebagai hukum. Di titik ini, pembentukan hukum (rechtvorming) soal takrif utang dalam kepailitan menjadi isu sentral.

Apalagi kini masih ada disparitas norma utang dalam yurisprudensi kepailitan. Merujuk M. Hadhi Subhan, dari kasus yang ditelitinya ada dua kutub praktik peradilan dalam menerapkan prinsip utang yang dianut hukum kepailitan di Indonesia. Yang pertama, kutub yang mendefenisikan utang adalah semua prestasi yang belum terbayarkan yang timbul dari perikatan. Yang kedua, kutub yang mendefenisikan utang yang dapat dijadikan dasar kepailitan adalah utang yang timbul dari perjanjian utang piutang uang beserta bunganya. Utang yang timbul dan belum terbayarkannya prestasi suatu perikatan tidak dapat dijadikan dasar mengajukan kepalitan.

Disparitas normatif perihal takrif utang yang diametral antara paham luas dan sempit itu mestinya dibuat lebih pasti dengan perubahan Pasal 2 ayat (1) UU Kepailitan, atau mengujinya lewat judicial review yang meminta menambahkan syarat insolvensi, seperti usul Sutan Remy Sjahdeny.

Ini penting untuk mengakhiri perbedaan takrif utang sebagai syarat materil dalam mengajukan kepailitan yang bisa menimbulkan dampak merusak pasar. Apalagi kepailitan itu mudah dan sumir diajukan tanpa Insolvency Test dan batasan nominal utang.

Kiranya, harus ada kepatutan bisnis dalam menormakan ulang takrif utang sebagai Commercial Exit from Financial Distrees. Walau berat, kepailitan (mustinya) disebabkan Financial Distrees saja. Itu usul yang rasional dan norma yang universal. Bukan disebabkan pesawat gagal berangkat.