RISET

Retailer Ubah Strategi Usaha

Keterisian Ruang Pusat Belanja Butuh Waktu untuk Pulih

Administrator | Selasa, 26 Januari 2021 - 14:54:11 WIB | dibaca: 76 pembaca

Foto: Istimewa

Sejak Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) jilid kedua diterapkan, bisnis ritel semakin terbebani. Pemulihan bisnis pusat perbelanjaan di Jakarta kemungkinan baru akan terjadi pada 2021, ungkap Colliers International Indonesia.

Meski diproyeksikan akan memasuki tahap pemulihan pada tahun depan, namun menurut Ferry Salanto, Associate Director Research Colliers International Indonesia, jumlah pengunjung dan penyerapan ruang ritel diproyeksikan bakal sulit untuk menyamai rata-rata angka pada masa normal sebelum pandemi merebak.

Kondisi ini secara tidak langsung juga akan menyaring jumlah penyewa ruang ritel dengan imbas jangka pendek rata-rata tingkat keterhunian ruang pusat perbelanjaan bakal semakin tergerus.

“Kami perkirakan butuh waktu lama supaya jumlah retailer kembali seperti kondisi sebelum pandemi. Meski pun rata-rata tingkat hunian kemungkinan lebih baik di 2021,” kata Ferry pada Colliers Virtual Press Conference Q3 2020 di Jakarta, baru-baru ini.

Selain pasokan yang relatif lebih sedikit, komitmen penyewa pusat perbelanjaan pada 2021 yang diperkirakan mulai beroperasi akan mengangkat rata-rata tingkat hunian di tahun depan.

Diakuinya, PSBB jilid kedua di Jakarta memberikan dampak yang sangat besar kepada pusat-pusat perbelanjaan di Ibukota terlebih para penyewa karena membuat kinerja pendapatan semakin menurun. Melemahnya daya beli masyarakat dan pembatasan jumlah pengunjung, akhirnya membuat retailer terpaksa melakukan efisiensi biaya operasional atau yang terparah harus menutup toko atau gerai.

Meski berada di tengah kondisi pendapatan yang menurun drastis. Namun di masa pandemi ini setidaknya ada tiga pusat perbelanjaan baru yang beroperasi, yaitu Green Sedayu Mall di Jakarta Barat dan dua mall diluar Jakarta yakni The Park Mall Sawangan Depok dan Mall Citra Raya Ciputra Tangerang.

Adapun total pasok ritel di Jakarta saat ini tercatat 4,8 juta meter persegi dengan hampir 70%-nya dipasarkan untuk disewakan. Tambahan dua mall baru tadi membawa total pasok ritel di luar Jakarta mencapai 2,8 juta meter persegi saat ini dan hampir 75%-nya dipasarkan untuk disewakan.

Ferry menjelaskan penjadwalan ulang beroperasinya mall dapat terjadi dikarenakan konstruksi yang melambat terimbas pandemi. Karena mengutamakan faktor kesehatan, maka jumlah pekerja konstruksi dibatasi dan hal itu dapat memengaruhi kecepatan kemajuan konstruksi.

Setidaknya akan ada tiga mall baru yang menjadwalkan ulang masa operasi yaitu AEON Mall Tanjung Barat, Lippo Mall East Side, dan Pondok Indah Mall 3, yang diperkirakan secara berurutan mulai beroperasi pada tahun depan. Sehingga total pasokan mall di Jakarta diproyeksikan akan mencapai luasan 5 juta meter persegi pada 2021.

Sementara itu, di luar Jakarta, total lima mall diperkirakan akan beroperasi pada kuartal IV-2020 hingga kuartal IV-2021.

Sementara tarif sewa dan biaya pemeliharaan sepanjang kuartal III-2020 pengelola dilaporkan mulai melonggarkan pembayaran sewa untuk mencapai solusi yang saling menguntungkan dengan penyewa.

Tidak hanya itu, pengelola juga memberikan diskon harga sewa sebagai opsi terakhir termasuk menunda pembayaran sewa, uang pangkal, dan jaminan. Hal itu sebagai langkah pengelola mal untuk membantu finansial penyewa.

“Namun perlakuan kebijakan ini akan berbeda antar-sesama penyewa dan sangat bergantung juga dengan kemampuan finansial dari masing-masing pengelola mall,” ungkap Ferry.

Untungnya, biaya pemeliharan (service charge) relatif stabil, sebab pengelola mall cenderung menahan biaya pemeliharaan usai pengumuman pandemi pada kuartal I-2020.

Perubahan Strategi
Tahun depan, Colliers menyarankan pengelola mall untuk tidak menaikkan tarif sewa dan biaya pemeliharaan untuk menjaga dan mengejar tingkat hunian. Namun, mall kelas menengah atas yang beroperasi akan sedikit menaikkan rata-rata tarif sewa dan biaya pemeliharaan di tahun 2021.

Sander Halsema, Senior Associate Director Retail Services Colliers International menyebutkan isu resesi akan mengganggu kepercayaan konsumen bahkan bisa membuat sektor ritel makin menurun, meski pemerintah memberikan izin kepada pelaku bisnis untuk beroperasi dalam masa PSBB transisi.

Untuk tingkat kunjungan, Colliers juga tidak melihat adanya peningkatan yang signifikan untuk beberapa waktu, karena kebanyakan orang masih memiliki keraguan untuk keluar mengunjungi tempat umum dan tetap berhati-hati dengan situasi yang terjadi saat ini.

“Akan ada sedikit peningkatan dalam aktivitas ke mall-mall besar, mirip seperti yang terjadi saat PSBB transisi pertama. Tetapi Colliers memperkirakan peningkatan ini akan terjadi secara bertahap dari waktu ke waktu,” jelas Halsema.

Oleh karena itu, Halsema menyarankan agar retailer lebih konservatif dalam strategi ekspansi dan mengalihkan fokus mereka dari mall ke pertokoan ruang ritel di sisi jalan atau stand-alone.

Menurut dia, pertokoan ruang ritel di sisi jalan atau stand-alone sebagai bagian dari strategi ekspansi karena toko-toko tersebut mungkin masih memiliki potensi untuk tetap beroperasi ketika mall diharuskan untuk tutup.

Colliers melihat akan adanya perubahan pada desain toko untuk membuat toko agar lebih sesuai dengan penjualan daring (ecommerce).

Operator F&B dan warabala kopi akan semakin membutuhkan bangunan sendiri (bukan di dalam mall) untuk drive thru dan ruang yang cukup bagi pengemudi ojek daring untuk mengambil pesanan, sehingga tidak mengganggu kegiatan operasional reguler.

Lalu, retailer fesyen juga mengubah desain tokonya sedemikian rupa sehingga dapat berfungsi sebagai pusat operasional penjualan daring dengan ruang yang lebih banyak dan terpisah untuk layanan penjemputan dan pengiriman seperti jasa ojek daring untuk mencegah gangguan bagi pengunjung reguler toko.

Bagi pengelola pusat ritel secara umum, Colliers menyarankan agar terus mencoba membantu penyewa mereka melewati pandemi dan resesi yang diperkirakan akan datang.

“Kami melihat adanya potensi dan inovasi yang tak terbatas di sektor ritel dalam waktu dekat, yang harus diantisipasi para retailer,” tutup Halsema. (Teti Purwanti)


Sumber: