Finansial

Lika-Liku KPR Syariah

Administrator | Senin, 06 Februari 2017 - 13:27:06 WIB | dibaca: 880 pembaca

Ekonomi syariah khususnya untuk industri KPR mulai digemari pelaku pasar baik dari sisi masyarakat selaku konsumen maupun penyalur kredit dalam hal ini perbankan.

Pertumbuhan ekonomi syariah di Indonesia walaupun lambat tapi terus mencatatkan peningkatan yang progresif terbukti saat ini hampir seluruh bank konvensional memiliki cabang maupun unit usaha syariah.

Selama ini KPR syariah kurang digemari karena margin (bunga) yang masih lebih tinggi dibandingkan bunga KPR konvensional selain jangka waktu (tenor) yang juga lebih pendek dibandingkan konvensional. Hal ini dikarenakan ada beberapa skema akad dalam penerapan sistem syariah yang membuat marginnya bisa lebih tinggi dibandingkan bunga efektif floating sistem konvensional.

Sistem ini umumnya berlau untuk akad murabahah atau jual beli yang menerapkan margin tetap (fix) selama jangka waktu kreditnya. Untuk situasi perekonomian yang fluktuatif skema ini bisa menguntungkan dari sisi nasabah karena pembayaran cicilan kita tetap seperti apapun situasi bunga pasar. Karena itu sistem fix ini umumnya harus di cover dengan margin yang lebih tinggi atau jangka waktu yang lebih pendek untuk meminimalkan risiko bagi perbankan.

Perkembangan sistem syariah sendiri akhirnya mulai menerapkan beragam akad yang lebih fleksibel dan kian mampu bersaing dengan sistem konvensional. Saat ini misalnya sudah ada akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik atau IMBT yang menerapkan sistem pembiayaan sewa (financial lease). Ada juga Musyarakah Mutanaqishah atau MMQ yang menerapkan sistem kepemilikan bersama (partnership).

Sistem sewa beli ini pada prinsipnya cicilan rumah yang dibayarkan terdiri dari harga pokok rumah plus margin sewa. Debitur tetap menyetorkan uang muka agar cicilan sewanya lebih ringan dan nanti pada saat periode sewa ini berakhir kepemilikan rumah diserahkan kepada debitur.

Sementara itu akad MMQ juga ada unsur sewa menyewanya namun rumah yang disewakan dimiliki bersama antara bank dan debitur yang porsi pembiayaannya akan berubah seiring cicilan yang dibayarkan debitur terus meningkat. Debitur membeli share rumahnya kepada bank sehingga pada akhir periode rumah tersebut menjadi milik debitur.

Akad KPR syariah yang cukup lengkap ditawarkan oleh Permata Bank mulai murobahah, IMBT, hingga MMQ. Menurut VP Head Marketing & Product Development Permata, Dewi Damajanti Widjaja, yang saat ini paling gencar ditawarkan adalah produk KPR Bijak Syariah, sebuah produk KPR yang di blended dengan produk tabungan syariah.

“Makin besar saldo tabungan akan semakin rendah cicilan bunga KPR yang dibayarkan sehingga KPR kita bisa lebih cepat lunas atau bayarnya lebih rendah. Produk ini difokuskan untuk pembiayaan rumah seken karena regulasi BI yang tidak membolehkan KPR untuk rumah kedua yang belum jadi,” katanya.

Untuk akad KPR Bijak Syariah ini menerapkan margin BI rate ditambah sembilan persen dan dikurangi diskon. Akad ini disepakati di awal dan dicantumkan dalam kontrak. Contoh perhitungannya, kalau saat ini BI rate 6,75 persen ditambah sembilan persen margin floating-nya maksimal 15,75 persen (sebelum diskon). Setelah didiskon debitur cukup membayar 12-13 persen.

Diskon diberikan dengan melihat kredibilitas debitur, tren perekonomian, dan hal lainnya. Akan ada review yang dilakukan per tiga bulan untuk melihat margin bagi hasil simpanan nasabah maupun situasi pasar keuangan selain tentu saja tingkat suku bunga acuan BI rate yang juga berfluktuasi.

Dewi menyebut akad ini yang paling mendekati dan bersaing dengan penerapan sistem konvensional yang banyak berlaku saat ini. Dengan akad MMQ ini debitur juga bisa mengajukan penambahan kredit atau top up setelah pembiayaannya berjalan beberapa periode waktu. Hal ini tidak bisa diterapkan pada akad IMBT karena rumah sepenuhnya milik bank sementara debitur hanya sebagai penyewa.

Yang juga menerapkan akad MMQ adalah Bank cIMB Niaga dengan nama iB Flexi. Tenor pembiayaannya bisa mencapai 20 tahun dengan pricing yang beragam mulai 8,5 persen fix 1 tahun, 8,88 persen dua tahun, sembilan persen, tiga tahun, dan 9,5 persen lima tahun. Setelah itu diberlakukan pricing floating mengikuti yang berlaku di pasar.

Bukan hanya pricing, yang membuat produk syariah kian digemari adalah proses pelayanan hingga kemudahan bertransaksinya. Selain itu pihak developer maupun broker masih kerap merekomendasikan sistem konvensional karena belum terlalu paham dengan sistem syariah sehingga produk ini belum tersosialisasikan dengan baik.

Padahal dengan sistem syariah dan perkembangan akad yang kian fleksibel, konsumen diuntungkan karena tenor yang bisa lebih panjang terlebih penerapan uang muka yang lebih rendah. Produk syariah ini juga sudah bisa digunakan untuk semua transaksi properti selain KPR, misalnya untuk take over, renovasi dan lainnya.