TOPIK UTAMA

Menakar Daya Pikat HGB Bagi Pembeli Asing

Administrator | Jumat, 25 Mei 2018 - 15:00:06 WIB | dibaca: 100 pembaca

Foto: Istimewa

Dalam draf Rancangan Undang-Undang (RUU) Pertanahan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengusulkan perubahan aturan agar orang asing dapat memiliki apartemen atau rumah susun yang dibangun atas Hak Guna Bangunan (HGB).

Status hak pakai yang selama ini digunakan untuk orang asing dianggap menyulitkan perusahaan properti dan kurang menarik bagi orang asing. Seperti diketahui, dalam aturan sebelumnya warga negara asing diberikan hak kepemilikan hunian dengan status Hak Pakai (HP) dengan jangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui lagi 30 tahun, sehingga total mencapai 80 tahun.

Menteri ATR/Kepala BPN, Sofyan Djalil mengungkapkan rencana ini diharapkan dapat membuat orang asing lebih tertarik memiliki properti di Indonesia. Sekarang hampir tidak ada apartemen atau hunian vertikal yang dibangun dengan alas hak pakai. Namun sebagian besar diberikan sebagai hak milik (stratatitle), tetapi tanahnya berstatus HGB. Inkonsistensi ini membingungkan pengembang dan pembeli.

“Dalam praktiknya, hal itu menyulitkan. Oleh karena itu, kami merevisi aturan dalam RUU Pertanahan yang sedang dibahas, sehingga pilihannya seluruh apartemen yang dibangun berstatus hak pakai, atau membolehkan orang asing membeli dengan HGB,” kata Sofyan seperti dikutip dari Kontan, baru-baru ini.

Namun, kata dia, rencana tersebut baru usulan dan perlu dibahas lagi Lebih lanjut dengan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) RI.

Sekretaris Jenderal DPP Realestat Indonesia (REI) Totok Lusida mengungkapkan pihaknya tidak mempersoalkan apakah warga asing dapat membeli apartemen dengan status hak paklai atau HGB. Menurut dia, pengembang akan mendukung selama kepemilikan hunian bagi orang asing itu jelas dan memberikan kepastian hukum.

Dia berpendapat, era perdagangan bebas saat ini perlu diantisipasi dengan membuka peluang orang asing membeli properti di Indonesia. Hal ini penting, bukan hanya demi pemasukan negara, namun juga memberi legalitas kepada orang asing yang membeli hunian di Indonesia.

“Sekarang ini tanpa aturan yang jelas banyak sekali properti yang diberi warga asing dengan berbagai cara secara sembunyisembunyi, dan itu jelas merugikan kita. Jadi kenapa tidak dilegalkan saja, namun dengan beberapa syarat untuk pengawasan,” ujar Totok.

Dalam praktinya, selama ini orang asing kerap membeli properti dengan menggunakan surat yang mengatasnamakan orang lain atas kepemilikan aset (nominee) mereka di Indonesia. Sehingga dengan diberikan kepastian hukum, orang asing akan terbuka dan mempermudah pemerintah melakukan pendataan. Hal itu juga memberi kepastian terhadap pemasukan pajak dari pembelian properti dari orang asing.

Meski mendukung penuh dibukannya keran kepemilikan hunian kepada orang asing, namun Totok tetap mengingatkan pemerintah agar memberi batasan jelas terkait jenis properti dan batasan harga hunian yang dapat diberikan kepada orang asing. Tujuannya supaya orang asing tidak berebut hunian yang sama dengan warga Indonesia.

“REI juga tidak ingin nanti orang asing malah beli-beli rusunami, karena mereka bisa beli banyak karena harga per unitnya murah,” tegas Totok yang berpendapat orang asing sebaiknya hanya diperbolehkan membeli apartemen dengan harga minimal Rp 5 miliar per unit, sehingga orang asing yang masuk adalah mereka yang benar-benar memiliki duit.

Direktur Ciputra Group, Artadinata Djangkar, sependapat perlunya dibatasi harga jual apartemen yang bisa dijual kepada orang asing. Menurut dia, harga minimal Rp 5 miliar itu sudah cukup ideal. “Saya kira pemerintah belum menentukan berapa harga yang diperuntukan bagi orang asing. Ini perlu diperjelas,” ujar Artadinata.

Begitu pun, dia menyambut baik support pemerintah dalam membuat aturan kepemilikan hunian bagi orang asing ini. Terkait status kepemilikan apakah hak pakai atau HGB, diakui Artadinata, selama ini memang ada perbedaan cara pandang bank terhadap hak pakai.

Selain itu, pengembang atau pemilik unit juga akan kerepotan untuk mengurus perubahan status dari HGB ke hak pakai bila unit apartemen dibeli orang asing. Oleh karena itu, sebaiknya memang asing juga diberikan alas hak yang sama yakni HGB. Namun dia meminta hal itu dikaji matang, terutama kaitannya dengan UUPA.

“Yang jelas, rencana pemerintah tersebut akan menjadi angin segar bagi bisnis properti di Indonesia,” tandas Artadinata.

Bagi Direktur Jababeka, Sutedja S. Darmono apapun status hak yang diberikan, yang terpenting sosialisasinya kepada orang asing termasuk potensi pasarnya. Jababeka saat ini mengembangkan proyek apartemen yang diperuntukkan kepada orang asing khusus ekspatriat.

Menanggapi status kepemilikan, menurut dia, sebenarnya hak pakai dan HGB memiliki kekuatan yang sama. Kedua hak tersebut sama-sama berjangka waktu total 80 tahun, meski diakui HGB lebih banyak dikenal masyarakat. “Saya kira hak pakai kurang bankanble karena kurang sosialisasi,” ungkap Sutedja.

KEPASTIAN HUKUM
Sementara itu, Ishak Chandra, CEO Sinar Mas Land mengatakan saat ini yang lebih penting agar aturan kepemilikan hunian bagi orang asing ini bisa diimplementasikan di lapangan adalah dengan membuat aturan turunan di level pelaksana.

“Kalau sudah jadi UU tapi di bawah tidak ada yang mengerti penerapannya akan sulit juga. Contohnya itu BPHTB 2,5% yang hanya diterapkan di Jakarta, padahal seharusnya seluruh daerah sudah melakukannya,” ungkap Ishak. Menurut dia, harus ada badan yang mengawasi agar hal tersebut bisa aturan tersebut bisa diterapkan hingga ke akar rumput. Sebab setiap daerah mempunyai aturan masing-masing yang sulit dikontrol pemerintah pusat. Poin penting lainnya, orang asing mau membeli hunian di luar negeri syaratnya adalah bila mereka merasa nyaman, dengan adanya kepastian hukum, serta stabilitas ekonomi dan politik di negara tersebut.

Meski banyak pihak mendukung orang asing dapat membeli apartemen dengan status HGB, namun dalam pandangan Pengamat Hukum Properti, Muhammad Joni, hal itu bukanlah perkara mudah.

Dia menjelaskan, hak milik, HGB dan HGU di dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) terikat azas nasionalitas. Artinya hanya Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum Indonesia yang menjadi subyek HGB. Dengan pertimbangan itu, maka keinginan pemerintah tidak cukup hanya membuat norma baru yang akan dimasukan dalam RUU Pertanahan, tetapi harus disinkronkan dengan UUPA. RIN/TPW