TOPIK UTAMA

Aturan Kepemilikan Properti

Menunggu Insentif Baru Hunian Orang Asing

Administrator | Selasa, 02 April 2019 - 13:47:32 WIB | dibaca: 574 pembaca

Foto: Istimewa

Pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang–Badan Pertanahan Nasional (ATR -BPN) telah melakukan banyak terobosan regulasi untuk mendorong orang asing membeli properti di Indonesia.

Yang paling terbaru, pemerintah sedang mempertimbangkan pemberian Hak Guna Bangunan (HGB) untuk hunian apartemen yang dibeli warga negara asing (WNA) dari sebelumnya yakni Hak Pakai. Berikut insentif lain berupa kemudahan dalam proses perpanjangan kepemilikan.

Menteri ATR/Kepala BPN, Sofyan Djalil mengungkapkan selain untuk memberikan kepastian hukum, pemberian HGB kepada WNA penting untuk mendongkrak investasi properti di Indonesia.

“Betul, ketentuan mengenai status HGB itu masuk dalam Rancangan Undang-Undang (RUU) Pertanahan yang sedang intens kami bahas dengan DPR-RI. Kemungkinan dalam 2-3 bulan ke depan sudah selesai,” ungkap Menteri Sofyan kepada wartawan di Bali, beberapa waktu lalu.

Undang-Undang Pertanahan akan menjadi aturan khusus di samping Undang-Undang No 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria (PA). Selain akan memperjelas Peraturan Pemerintah (PP) No 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia.

Menurut Sofyan, selama ini orang asing hanya mempunyai Hak Pakai di Indonesia. Tetapi Hak Pakai ini masih didefenisikan kurang baik oleh banyak pihak termasuk WNA. Ada hak pakai 5 tahun atau 10 tahun. Nah nanti Hak Pakai ini akan diperpanjang sama seperti standarisasi jangka waktu HGB, sehingga memberikan kepastian investasi mereka di Indonesia.

Kalau merujuk PP No 103 tahun 2015 diatur bahwa Hak Pakai rumah tunggal bagi warga asing diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperpanjang kedua kalinya dengan jangka waktu 30 tahun. Artinya Hak Pakai bagi warga asing saat ini sudah sampai 80 tahun. Ini berlaku untuk hunian apartemen dengan batasan harga tertentu yakni paling rendah Rp 1 miliar. “Pemerintah berharap pembahasan RUU Pertanahan ini bisa rampung sebelum masa jabatan DPR RI periode 2014-2019 rampung. Jadi kita tunggu saja,” pungkas dia.

Pemerintah berharap kelonggaran aturan terkait status hak kepemilikan ini dapat menggairahkan industri properti nasional yang cukup lama lesu. Apalagi sektor properti merupakan lokomotif perekonomian, karena ada ratusan industri terkait yang mengikutinya seperti industri semen, keramik, batu bata, besi baja dan sebagainya.

Menteri Sofyan menegaskan Pemerintah tidak khawatir dituding pro-asing, karena kalau orang beli properti di Indonesia sejatinya tidak bisa dibawa ke luar negeri. Niatnya, kata dia, adalah memberikan kepastian hukum berinvestasi di Tanah Air.

Direktur Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan Kementerian ATR-BPN Djamaluddin mengiyakan adanya rencana pemberian status HGB kepada orang asing yang membeli apartemen dengan batasan harga tertentu di Indonesia. Sesuai arahan Menteri ATR-Kepala BPN, kata dia, saat ini sedang dilakukan pembahasan serius RUU Pertanahan dengan DPR RI.

“Sekarang WNA masih menggunakan Hak Pakai, tapi akan coba dikonsepkan bagaimana warga asing bisa diberikan HGB atas satuan rumah susun (Sarusun),” ujar Djamaluddin.

Dijelaskan, WNA bisa memiliki unit sarusun (hunian vertikal) yang telah diatur dalam PerMen ATR/BPN No. 29/2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Tetapi dalam bentuk Hak Pakai karena memang belum ada peraturan yang memperbolehkan orang asing memiliki HGB.

Selain akan memberikan HGB, Pemerintah juga akan memberikan insentif ke depannya dalam bentuk pelonggaran permohonan perpanjangan HGB setelah mendapatkan sertifikat layak huni.

Dimana biasanya permohonan perpanjangan HGB dilakukan 2-5 tahun sebelum masa berlaku HGB habis, maka nantinya dengan peraturan yang baru pemegang sertifikat HGB bisa langsung mengajukan perpanjangan sampai 50 tahun diawal tanpa menunggu masa berlaku HGB-nya akan habis.

“Jika sudah memiliki sertifikat layak huni, tidak lagi menunggu, bisa langsung perpanjang meski pun baru lima tahun, sehingga ada jaminan dan kepastian hukum. Diberikan insentif supaya orang asing minat tinggal di apartemen,” papar Djamaluddin.

Rencana pemerintah itu mendapat sambutan positif dari Realestat Indonesia (REI).

Sekretaris Jenderal DPP REI, Paulus Totok Lusida mengatakan, pihaknya mendukung langkah Pemerintah untuk memberikan kepastian bagi orang asing yang ingin memiliki hunian di Indonesia. Menurut dia, pelonggaran aturan yang memungkinkan WNA memperoleh HGB sudah dibicarakan dengan Menteri ATR/Kepala BPN Sofyan Djalil.

“Memang saat itu ada opsi orang asing bisa mendapatkan HGB, namun kemudian kita sepakati untuk memilih tetap diberikan Hak Pakai namun dengan standar yang disamakan dengan HGB. Jadi ketika habis dapat langsung diperpanjang,” kata Totok.

Menurut dia, opsi kepemilikan HGB ini dikesampingkan karena dikhawatirkan warga negara asing bisa saja tidak diketahui keberadaannya. Kondisi itu akan mempersulit mendapatkan persetujuan tertulis untuk proses peralihan HGB-nya.

“Khawatirnya jika pemegang HGB tidak diketahui keberadaan, mungkin balik ke negaranya atau kemana, lalu unit sarusun dihibahkan atau diwariskan seperti itu, nah ini perlu diantisipasi,” jelas dia.

Sebetulnya Hak Pakai seperti diatur PP No. 103 Tahun 2015 jangka waktunya sudah cukup lama hingga total 80 tahun, yakni 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperpanjang lagi untuk 30 tahun.

Ketua Umum DPP REI, Soelaeman Soemawinata menilai rencana pemberian insentif kemudahan perpanjangan jangka waktu unit hunian untuk orang asing seperti layaknya HGB cukup bagus supaya WNA mau memilih tinggal di apartemen. Dengan begitu, orang asing tidak melirik untuk membeli rumah tapak (landed house) yang lebih diprioritaskan untuk warga Indonesia.

“Rencana pemerintah itu kalau terwujud tentu sebuah kemajuan. Orang asing akan lebih tertarik karena ada kepastian hukum. Karena orang asing akan terjamin kepemilikan propertinya, apakah nanti namanya tetap Hak Pakai atau HGB, tetapi setidaknya diberlakukan seperti HGB yang diperoleh warga Indonesia pemilik unit apartemen,” papar Eman, demikian dia akrab dipanggil.

Anggota Komisi II DPR dari Fraksi PDI Perjuangan, Arif Wibowo mengungkapkan bahwa saat ini pembahasan RUU Pertanahan masih dilakukan.

“Pembahasan masih dalam tahap awal. Tapi sebelum periode masa bakti anggota DPR RI saat ini habis, kami janji akan mengintensifkan pembahasan ini usai pemilu sehingga tahun ini juga dapat disahkan,” sebut Arif.

Pengamat Hukum Properti dan Perbankan, Juneidi D Kamil berpendapat rencana pemberian HGB untuk orang asing akan menabrak prinsip nasionalitas hak-hak atas tanah. Prinsip nasionalitas hak atas tanah menyatakan hanya WNI dan badan hukum Indonesia saja yang dapat memiliki Hak Milik dan HGB. Sedangkan kepemilikan untuk warga negara asing dan badan hukum asing hanya Hak Pakai.

“Pemilikan hak oleh orang asing di atas rumah susun dengan status HGB yang disiasati dengan pemberian Hak Pakai atas satuan rumah susun itu bentuk penyeludupan hukum. Aturan normatif itu berpotensi menjadi cacat secara yuridis apabila diuji dengan asas hukum agraria yaitu prinsip nasionalitas hak-hak atas tanah serta UU No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Dasar Hukum Agraria,” ujar Juneidi.

Menurut dia, Pemerintah seyogyanya memperkuat sosialisasi mengenai Hak Pakai ini kepada seluruh pemangku kepentingan bisnis properti terutama orang asing, pengembang, perbankan dan pemerintah daerah, karena meereka masih belum memiliki pemahaman yang seragam terhadap Hak Pakai tersebut.

Juneidi memberi contoh misalnya hingga saat ini sepengetahuannya belum ada perbankan yang mengakomodir Hak Pakai sebagai jaminan produk KPR-nya.

“Regulasi terkait jangka waktu sudah semakin menarik. Tetapi regulasi ini belum mendongkrak nilai ekonomis Hak Pakai atas tanah. Persepsinya masih sama dengan Hak Pakai sebelumnya, dan itu butuh sosialisasi yang optimal dari pemerintah,” ujar Juneidi.

Pengamat Hukum Pertanahan, Eddy Leks menyoroti soal izin tinggal bagi WNA yang memiliki properti di Indonesia. Menurut dia, soal izin tinggal untuk WNA yang mempunyai KITAP atau KITAS mungkin tidak bermasalah karena mereka berdomisili di Indonesia. Namun untuk orang asing yang tidak berdomisili di Indonesia, itu artinya mereka harus kembali setidaknya setahun sekali untuk mempertahankan haknya. (Rinaldi/Teti Purwanti)