GAGASAN

Meraih Cuan Dibalik Buy Back Guarantee

Administrator | Kamis, 22 November 2018 - 12:27:54 WIB | dibaca: 40 pembaca

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan 
 
Dalam suatu kesempatan berbincang dengan salah satu developer properti, beliau meminta masukan saya terkait dengan komitmen jaminan membeli kembali (buy back guarantee) dari developer yang dipersyaratkan bank. Developer ini bermaksud mendapatkan dukungan kerjasama fasilitas KPR indent dari perbankan atas proyek perumahan yang dibangunnya.

Pada intinya beliau mengharapkan bagaimana agar jaminan buy back, justru tidak menjadi beban pengeluaran dikemudian hari yang dapat mengganggu cash flow-nya.

Perbincangan ini menarik, sangat interaktif dan perlu menjadi pertimbangan bagi pelaku usaha properti lain yang bermaksud menjalin kerjasama dengan bank. Nah, diantara materi perbincangan itu, ada tiga hal yang perlu diketahui agar developer masih mendapatkan keuntungan (cuan) dibalik jaminan membeli kembali (buy back guarantee) yang dipersyaratkan bank.

Memahami Jaminan Buy Back
Bank mensyaratkan developer untuk bersedia membeli kembali tanah dan rumah/atau apartemen yang sudah dijualnya kepada konsumen melalui fasilitas KPR/KPA. KPR/KPA indent adalah fasilitas kredit yang diberikan bank kepada debitur untuk membeli tanah dan rumah dari developer dengan kondisi rumah/apartemen yang belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan.

Komitmen ini dituangkan dalam akta jaminan buy back secara notariil disamping adanya akta perjanjian penyediaan KPR/KPA indent dan akta corporate guarantee.

Di dalam akte jaminan buy back ini diperjanjikan bahwa developer menyatakan komitmennya dengan berjanji untuk melunasi, mengambil alih piutang dan membeli kembali jaminan milik debitur KPR/KPA yang sebelumnya merupakan milik developer yang dijual kepada konsumen (pembeli/debitur KPR atau KPA) dengan melalui fasilitas KPR/KPA Bank.

Dalam perjanjian ini diatur lebih terperinci teknis pelaksanaan atau aturan main bagaimana hak dan kewajiban masing-masing pihak yaitu developer maupun bank.

Beberapa aturan main dibuat lebih terperinci dalam klausula-klausula perjanjian jaminan buy back ini. Pertama, proyek perumahan/apartemen yang menjadi obyek dari jaminan membeli kembali yang menjadi kewajiban developer. Kedua, saat jatuh tempo pembayaran kewajiban oleh developer baik tunggakan angsuran atau pelunasan kredit. Ketiga, kewajiban bank untuk melakukan penagihan dan menerbitkan surat peringatan kepada debitur. Keempat, jangka waktu berlakunya jaminan developer untuk membeli kembali obyek jaminan KPR. Kelima, tanggung jawab atas biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan pembelian obyek jaminan obyek KPR/KPA oleh developer.

Bank beranggapan bahwa penyaluran KPR/KPA indent relatif berisiko. Kerapkali debitur tidak membayar angsuran KPR/KPA-nya secara lancar dengan alasan bangunan dan sertifikat belum selesai. Untuk mitigasi risiko kredit ini, bank sangat selektif dalam memberikan dukungan penyediaan KPR indent. Dukungan fasilitas ini hanya diberikan kepada pengembang bonafid.

Ukuran bonafiditas ini antara lain bukan merupakan pengembang baru yang belum berpengalaman serta sudah memiliki beberapa proyek properti yang performance-nya cukup baik dari berbagai aspek. Untuk menjamin penyelesaian bangunan, pemecahan IMB dan pemecahan dan proses sertifikat tanah bank mewajibkan developer membuat akta corporate guarantee.

Jaminan membeli kembali (buy back guarantee) merupakan salah satu akta yang ditandatangani oleh Developer disamping akta perjanjian kerjasama penyediaan KPR/KPA indent dan akta corporate guarantee. Dokumen-dokumen legal ini menjadi bagian dari upaya mitigasi risiko bank dalam menyalurkan KPR/KPA indent.

Developer harus memahami konsekwensi yuridis dari komitmen membeli kembali jaminan KPR/KPA yang sudah ditandatangani dalam suatu perjanjian secara notariil. Pemahaman ini akan membekali developer dalam meraih keuntungan (cuan) dibalik jaminan membeli kembali obyek jaminan KPR/KPA.

Kenaikan Harga Properti
Kenaikan harga properti membuat jaminan buy back obyek jaminan KPR/KPA menjadi peluang bagi developer untuk kembali mendapatkan keuntungan (cuan). Developer seyogyanya membuat strategi penetapan harga properti saat perencanaan proyek dan pemasaran perdana properti.

Adanya potensi kenaikan harga properti akan memberikan harapan kepada pembeli properti atas adanya margin keutungan disamping tujuan ditempati. Debitur KPR/KPA akan terus berusaha mempertahankan properti yang sudah dibelinya karena harganya terus meningkat.

Meskipun demikian, developer juga harus menyadari karakteristik investasi properti yang bersifat high cost transaction. Biaya-biaya dalam transaksi properti itu relatif tinggi sehingga memengaruhi daya beli konsumen properti. Biaya-biaya tersebut termasuk biaya proses peralihan hak seperti akte jual beli dan proses balik nama.

Disamping itu juga terdapat beban pajak yang relatif tinggi antara lain bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), pajak penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Jadi disamping adanya kenaikan harga properti, developer juga harus memahami kondisi legalitas jaminan KPR/KPA yang mempengaruhi komponen harga jual serta tebal dan tipisnya margin keuntungan yang diperoleh. Legalitas jaminan KPR ini dalam pengertian apakah sertifikat hak atas tanah sebagai jaminan KPR sudah diproses balik nama ke atas nama konsumen (debitur KPR) atau masih atas nama developer.

Sedangkan legalitas jaminan KPA dalam pengertian apakah sudah terbit Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau sudah masih berupa SHGB Induk atas nama developer. Jika sudah terbit SHMSRS, apakah SHMSRS itu masih atas nama konsumen (debitur KPA) atau masih atas nama developer.

Apabila sertifikat belum balik nama dan masih atas nama developer, maka biaya yang timbul untuk transaksi penjualan kepada konsumen baru relatif kecil. Developer cukup dengan membatalkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuatnya dengan konsumen. Dalam PPJB harus diantisipasi adanya kemungkinan pembatalan dari developer dengan mengenyampingkan syarat-syarat batal dalam pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata.

Apabila sertifikat sudah dibalik nama ke atas nama debitur dan sudah dipasang hak tanggungan oleh bank maka beban biaya-biaya ini semakin bertambah lagi. Developer harus mempersiapkan biaya yang diperlukan untuk proses pelelangan obyek jaminan oleh developer ke KPKNL. Komponen biaya yang relatif besar adanya pengumuman lelang di surat kabar.

Mitigasi Tuntutan Debitur
Developer harus meyakini bahwa bank sudah memperingatkan debitur secara wajar yang menyatakan debitur sudah wanprestasi karena tidak membayar angsuran KPR-nya. Surat peringatan ini harus sampai ke debitur dengan bukti adanya tanda terima dari debitur. Dalam hal debitur tidak dapat ditemukan, maka bank menyampaikan surat peringatan itu dalam surat tercatat yang ditujukan ke alamat KTP atau alamat agunan sehingga meskipun surat kembali tetapi masih terdapat bukti pengirimannya.

Tuntutan debitur atas pembelian kembali developer memiliki risiko tersendiri. Dalam hal terdapat alasan yang kuat maka pembelian kembali dapat dibatalkan lewat gugatan perdata. Untuk mitigasi risiko tuntutan ini, maka apabila sertifikat sudah balik nama maka harus terdapat dokumen legal yang menjadi alasan bagi developer untuk menguasai kembali obyek jaminan bank. Bukti dokumen legal ini dapat berupa dokumen cessie atau dokumen subrogasi.

Developer harus secepatnya malakukan pengurusan proses balik nama hak tanggungan atas nama nama bank menjadi atas nama developer. Jangan sampai terdapat hambatan bagi developer untuk mengurus proses perubahan balik nama atas hak tanggungan itu karena dapat berakibat lemahnya kedudukan developer untuk menguasai kembali obyek jaminan KPR/KPA.

Untuk mitigasi risiko terhadap tuntutan debitur dan biaya proses maka developer dapat secara persuasif untuk meminta debitur kembali menandatangani akte kuasa menjual kepada developer. Developer bertindak untuk dan atas nama konsumen (debitur KPR) menjual kembali tanah dan rumah jaminan KPR atau apartemen jaminan KPAnya.

Penutup
Developer akan mendapatkan keuntungan (cuan) dalam setiap pembelian kembali obyek jaminan KPR/KPA apabila developer memahami akibat hukum dari pelaksanakan akta buy back guarantee.

Keuntungan akan diperoleh developer apabila harga properti terus meningkat ditambah lagi dengan kondisi legalitas jaminan KPR/KPA berupa sertifikat atau SHMSRS belum dibalik nama ke atas nama debitur KPR/KPA. Satu hal lagi yang penting, developer harus mampu memitigasi risiko hukum akibat pelaksanaan pembelian kembali jaminan KPR/KPA.