GAGASAN

Meraih Cuan Dibalik Proyek Properti Macet

Administrator | Senin, 18 Februari 2019 - 15:30:06 WIB | dibaca: 92 pembaca

Oleh: Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan
 
 
Peluang berada di saat orang lain mengeluh, demikian kata Jack Ma seorang Chairman Eksekutif dari Alibaba Group. Pernyataan ini sama keadaannya dengan kondisi yang dialami pengembang saat mengalami kesulitan menyelesaikan investasi propertinya. Di saat pengembang proyek properti yang mangkrak (macet) mengeluh, merupakan kesempatan bagi pelaku usaha properti lain yang jeli (investor) untuk meraih keberuntungan (cuan). Tidak dapat dipungkiri, realitas proyek properti macet menjadi konsekwensi di tengah-tengah kondisi masih terdepresiasinya nilai rupiah saat ini.

Banyak aspek yang harus diperhatikan investor dalam meraih cuan saat mengambil alih proyek properti macet ini. Nah, satu aspek yang akan diuraikan dalam kesempatan ini adalah bagaimana aspek legal yang harus diperhatikan investor dalam melakukan take over untuk meraih cuan?

Due Diligence
Proses ambil alih (take over) proyek properti macet harus didahului dengan pemeriksaan secara menyeluruh dari aspek legal (legal due diligence). Disamping itu perlu dilakukan due diligence aspek finansial dan aspek teknis yang langsung berkaitan dengan risiko hukum.

Legal due diligence mencakup penilaian atas bukti penguasaan hak atas tanah, memastikan kelengkapan perijinan serta menilai kesempurnaan legalitas badan hukum perusahan. Penguasaan hak atas tanah terkait dengan jenis hak-hak atas tanah dapat berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai. Bisa jadi bukti penguasaan hak atas tanah itu belum sempurna yaitu masih berupa bukti penguasaan tanah yang belum terdaftar di Kantor Pertanahan (belum bersertifikat). Selanjutnya hak atas tanah itu harus dipastikan terdaftar atas nama siapa, apakah atas nama perusahaan atau atas nama pemegang saham atau atas nama pemilik lainnya, demikian pula juga harus diketahui jangka waktu berakhir hak atas tanahnya.

Investor properti yang akan melakukan take over properti macet juga harus memastikan kesempurnaan perijinan yang telah dimiliki seperti Izin Lokasi dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) maupunAnalisa Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal). Sedangkan dari aspek badan hukum, pelaku usaha untuk memastikan kembali siapa saja pengurus dan pemegang saham serta status badan hukum yang dimiliki perusahaan seperti berupa Perusahaan Terbatas (PT) atau Koperasi.

Pemeriksaan aspek finansial dilakukan dengan melihat laporan keuangan baik neraca, laba rugi serta arus kas (cash flow) yang tidak hanya bersifat formal tetapi juga dapat diyakini kebenarannya secara material. Laporan keuangan yang disampaikan pengembang proyek properti macet harus direcasting oleh analis laporan keuangan artinya disesuaikan atau disusun ulang sehingga benar-benar memberikan keyakinan bagi investor baru.

Dalam beberapa kasus take over yang pernah ada, terdapat informasi bohong yang disampaikan atas laporan keuangan yang disam-paikan oleh pengembang sebelumnya. Misalnya, setelah dilakukan take over proyek properti macet, investor barumenyadari bahwa ternyata jumlah persediaan yang ada yaitu hak atas tanah dan bangunan yang berada di atasnya sudah relatif banyak yang dijual secara tunai bertahap. Keadaan ini dapat memiliki potensi konflik yang memunculkan risiko hukum karena repayment capacity untuk mengembalikan nilai investasi serta cuan yang diharapkan hanya sekedar harapan saja.

Sedangkan pemeriksaan dari aspek teknis mencakup konstruksi fisik bangunan, sarana dan prasarana. Pembangunan fisik bangunan, sarana dan prasarana itu bukan produk gagal misalnya struktur fisik bangunan itu dapat dipertanggungjawabkan sehingga tidak memerlukan biaya pembongkaran yang memerlukan biaya besar. Dalam kasus take over yang pernah ada misalnya ternyata fisik bangunan ternyata dibangun bukan pada kavling efektif yang diperkenankan sesuai site plan yang sudah mendapat persetujuan dari instansi yang berwenang.

Mekanisme Take Over
Take over dapat dilakukan dengan cara melakukan pembelian saham, novasi dan cessie. Masing-masing mekanisme take over yang ditempuh ini memiliki kelebihan dan kekurangan bagi pelaku usaha properti yang akan melakukan pengambilalihan proyek properti macet.

Pembelian saham dilakukan dengan membeli saham milik pemegang saham sebuah Perusahaan Terbatas (PT) pengembang sebelumnya yang proyek propertinya macet. Pembelian saham itu dapat dilakukan secara keseluruhan atau sebagian besar oleh investor baru dengan tetap mempedomani UU No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

Novasi merupakan istilah lain dari alih debitur artinya debitur lama dari diambil alih oleh pelaku usaha properti untuk bertindak sebagai debitur baru. Seluruh hak dan kewajiban yang dimiliki oleh debitur lama beralih menjadi hak dan kewajiban debitur baru. Dalam proses alih debitur ini biasanya mensyaratkan terjadinya peralihan hak atas tanah lokasi proyek dari pemilik baru. Peralihan hak atas tanah ke atas nama pemegang hak baru ini membutuhkan biaya relatif besar seperti biaya Akte Jual Beli (AJB), biaya pajak, biaya-biaya dalam proses balik nama bahkan untuk biaya roya hak tanggungan.

Sedangkan cessie merupakan mekanisme peralihan hak dan penyerahan piutang. Bank selaku kreditur mengalihkan dan menyerahkan hak atas tagihannya kepada investor properti baru yang melakukan take over. Kedudukan bank selaku kreditur karena dalam hubungannya dengan pengembang properti macet memberikan dukungan Kredit Pembebasan Lahan (KPL) atau Kredit Modal Kerja (KMK) Konstruksi kepada pengembang lama. Harus disadari mekanisme take over dengan cara cessie ini, investor membutuhkan keterampilan yang lebih tinggi dibandingkan dengan mekanisme pembelian saham serta novasi. Karena keterbatasan, lain kesempatan akan dibahas tentang untung rugi dari masing-masing mekanisme take over ini.

Penutup
Keberuntungan (cuan) dari proyek macet properti hanya dapat diraih jika investor properti memiliki kemampuan untuk melihat adanya peluang dibalik tantangan dalam menyelesaikan investasi properti yang macet. Untuk memiliki kemampuan melihat adanya peluang itu maka investor properti harus melakukan due dilligence maupun menentukan pilihan mekanisme take over yang akan dilakukan.

Investor properti sebaiknya memanfaatkan tenaga profesional untuk melakukan due dilligence serta menentukan pilihan mekanisme take over dengan segenap kelebihan dan kekurangannya dari pilihan mekanisme itu. Dengan memanfaatkan tenaga profesional maka potensi risiko sudah teridentifikasi yang dapat diukur dan dilakukan langkah-langkah mitigasi untuk mengelola risikonya. Melalui cara ini, investor properti dapat meraih apa yang disebut Jack Ma untuk mendapatkan peluang berupa cuan disaat pengembang properti macet sebelumnya mengeluh. Semoga artikel ini bermanfaat.