GAGASAN

Milenial Harus Smart Pilih KPR dan KPA

Administrator | Kamis, 18 April 2019 - 09:29:23 WIB | dibaca: 52 pembaca

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan


Perbankan AS, Bank of the West belum lama ini mengeluarkan survei. Hasilnya, sebanyak 68% milenial di negara tersebut malah menyesal membeli hunian di usia muda. Kaum milenial itu cenderung tidak melakukan perhitungan dengan benar dan berani mengambil risiko pinjaman yang besar, sehingga mereka merasa terlalu berat dalam membayar cicilan (Harian Bisnis Indonesia, 10 Sept. 2018). Hasil survei itu menarik untuk disimak karena memberi sinyal kepada kaum milenial untuk bertindak smart (cerdas), aman dan bijak dalam memilih fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maupun Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Nah, setidak-tidaknya, ada 3 (tiga) tips smart (cerdas) yang penting dipahami kaum milenial dalam memilih KPR/KPA. Berikut ulasannya.

Fitur Produk
Kaum milenial sebaiknya mempertimbangkan secara cerdas fitur produk KPR/KPA yang dimiliki bank. Pilihlah bank yang memiliki kelebihan fitur produk KPR/KPA berupa keringanan dan kemudahan bagi kaum milenial. Bank-bank biasanya memberikan promo menarik dalam fitur produk KPR/KPA terutama disaat menjelang laporan publikasi triwulan setiap tahunnya. Mereka memperoleh semakin banyak outstanding KPR/KPA yang dapat disalurkan untuk memacu pertumbuhan kreditnya.

Maryono, Direktur Utama yang mengomandani Bank BTN berhasil meracik secara ciamik produk KPR untuk rumah tapak dan KPA untuk apartemen. Relatif banyak kelebihan KPR/KPA yang disalurkan perbankan khusus perumahan ini untuk generasi milenial. Bank yang menjadi market leader dalam penyaluran KPR ini dikenal sangat inovatif dalam produk-produk KPR/KPAnya.

Perhatikan saja produk KPR Gaess yang ditawarkan Bank BTN untuk kaum milenial. Jangka waktu kredit relatif panjang, uang muka ringan, bunga KPR/KPA diberikan promo hanya 8,25 % fixed rate selama 2 tahun, biaya-biaya administrasi dan provisi rendah, hingga cicilan fleksibel atau berjenjang. 

Bank BTN juga menyalurkan KPR Zero. Dalam program ini debitur tidak diwajibkan membayar pokok pinjaman pada 2 tahun pertama, tetapi debitur hanya membayar bunga pinjaman saja.

Bank ini juga memberikan kemudahan dalam pengajuan aplikasi permohonan KPR/KPA. Aplikasi permohonan kredit bisa diajukan kaum milenial secara online (daring). Woow, ini pasti gue banget bagi kaum milenial.

Semakin panjang jangka waktu kredit yang diberikan bank maka semakin ringan beban angsuran KPR/KPA yang dibayarkan setiap bulannya. Fitur ini sangat menguntungkan nasabah karena nilai uang semakin lama semakin menurun (terdepresiasi) berbeda dengan nilai properti yang semakin meningkat. Pemahaman ini akan membuat produk properti menjadi obyek investasi yang menarik bagi kaum milenial.

Uang muka yang ringan memberikan kesempatan kepada milenial untuk dapat memiliki properti secara lebih dini. Kesulitan terbesar yang dihadapi pembeli rumah/apartemen adalah tingginya harga jual properti yang ditawarkan pengembang, termasuk masih relatif tingginya uang muka yang dipersyaratkan serta beban angsuran KPR/KPA yang setiap bulannya harus dibayarkan.

Rendahnya bunga yang ditawarkan bank akan menggiurkan kaum milenial. Hanya saja, kaum milenial harus memastikan apakah bunga yang ditawarkan itu tetap (fixed rate) selama masa kredit atau hanya suku bunga promo yang tetap berlaku untuk beberapa tahun saja. Kaum milenial juga dapat melakukan perbandingan biaya administrasi atau provisi yang dipersyaratkan masing-masing bank. Meskipun kewajiban ini hanya sekali sebagai persyaratan mendapatkan kredit, adanya kemudahan atau keringanan bank pastinya akan lebih membantu beban keuangan.

Cicilan angsuran KPR/KPA juga dapat menjadi pertimbangan bagi kaum milienal sebelum memutuskan KPR/KPA yang akan digunakan. Semakin fleksibel cicilan yang harus dibayarkan akan lebih memberikan kemudahan bagi kaum milineal. Kaum milenial harus menyadari dalam skim KPR/KPA Inden, debitur sudah berkewajiban mengangsur tetapi rumah/apartemen belum selesai sehingga belum dapat dihuni. Apabila motivasi awal kaum milenial membeli properti untuk dihuni maka skim KPR/KPA inden menjadi tidak tepat. Berbeda keadaanya, jika motivasi membeli properti dimaksudkan untuk investasi.

Satu lagi hal yang paling penting adalah pengajuan permohonan KPR/KPA. Pastikan pengajukan aplikasi KPR dapat dilakukan secara online tanpa harus berkunjung kepada bank. Fasilitas kemudahan ini akan semakin membantu kaum milenial.

Bank Penyalur KPR/KPA
Kaum milenial dapat memilih produk KPR/KPA dari bank konvensional atau syariah. Dalam perspektif nasabah terdapat plus minus produk KPR/KPA dari masing-masing perbankan Jika begitu manakah bank yang lebih memberikan kentungan bagi kaum milenial dalam fasilitas KPR/KPA-nya?

Prinsip yang mendasar dan bersifat emosional dari pemilihan KPR/KPA Syariah terutama bagi warga masyarakat yang beragama Islam adalah bebas dari riba. KPR syariah ini tidak mengenal bunga tetapi terdapat margin bagi hasil. Keadaan ini berbeda dengan KPR konvensional yang mengenal bunga sehingga tidak bebas dari riba yang dilarang dalam ajaran agama Islam.

Nah, sekarang kita coba bandingkan fasilitas KPR Syariah dengan KPR Konvensional berdasarkan 5 (lima) aspek. Pertama, dari besarnya uang muka. Kedua, besarnya angsuran. Ketiga, jangka waktu KPR. Keempat, dari segi biaya proses. Kelima, dari segi ada atau tidaknya pinalti saat nasabah melakukan percepatan dalam pelunasan.

Dari segi pertama yaitu angsuran, KPR/KPA Syariah angsurannya tetap sementara KPR/KPA Konvensional angsurannya berubah-ubah. Kedua, besarnya uang muka antara KPR/KPA Syariah dengan KPR/KPA Konvensional secara umumnya sama saja, tetapi perbedaan hanya kepada siapa uang muka itu dibayarkan. Ketiga, untuk masalah jangka waktu, jangka waktu KPR/KPA Syariah lebih pendek dibandingkan dengan jangka waktu KPR/KPA Konvensional. Keempat, besarnya dari segi biaya proses pembiayaan pada KPR Syariah serta biaya proses KPR Konvensional besarnya relatif sama. Kelima, dari segi ada atau tidaknya pinalti saat nasabah melakukan percepatan dalam pelunasan, pada KPR Syariah tidak dikenakan tetapi pada bank konvensional itu diberlakukan.

Perbandingan beberapa aspek tersebut di atas dapat menjadi pertimbangan bagi kaum milineal dalam mengambil keputusan.

Dispute Resolution
Hubungan fasilitas KPR/KPA akan berlangsung dalam waktu yang relatif lama. Jenis kredit/pembiayaan ini bersifat jangka panjang antara 10 s/d 30 tahun. Kewajiban pada saat mengangsur itu sama seperti lagunya Ebit G. Ade, “…… perjalanan ini, terasa sangat melelahkan..” jangka waktunya panjang sekali. Selama hubungan berlangsung tidak tertutup kemungkinan adanya perselisihan (dispute) diantara keduanya. Bagaimana bank dalam menyelesaikan perselisihan (dispute resolution) merupakan informasi yang harus digali oleh kaum milenial.

Generasi milenial harus memastikan bank yang menyalurkan KPR/KPA tidak “main kayu” terhadap nasabah KPR/KPA-nya apabila terjadi tunggakan pembayaran angsuran. Bank tidak langsung melakukan langkah-langkah penjualan obyek jaminan baik melalui lelang sukarela (parate executie) ataupun melalui penetapan (fiat) Ketua Pengadilan.

Potensi perselisihan dalam fasilitas KPR/KPA milenial antara debitur dan bank, besar kemungkinan terjadi di saat berakhirnya suku bunga promo yang diperjanjikan sebelumnya. Beban kewajiban mengangsur menjadi besar karena suku bunganya sudah komersial sudah tidak ada lagi subsidi bunga. Dalam praktek subsidi bunga ini dapat bersumber dari bank tetapi juga bisa berasal dari pengembang.

Bank yang dipilih seyogyanya adalah bank yang memberikan ruang restrukturisasi kredit apabila terdapat kesulitan nasabah dalam membayar angsuran KPR/KPA. Restrukturisasi kredit adalah upaya yang dilakukan agar nasabah kembali memiliki kemampuan mengangsur kredit atau pembiayaan kepada bank sehingga kolektibilitasnya tidak semakin memburuk.

Penutup
Beban angsuran KPR/KPA akan menjadi kewajiban yang cukup panjang. Kaum milenial harus menyadari konsekwensi ini sehingga kebutuhan untuk memenuhi gaya hidup (life style) sedikit agak berkurang. Meskipun begitu, adanya literasi yang cukup memadai menjadi bekal bagi kaum milenial untuk memilah dan memilih fitur KPR/KPA, perbankan yang akan memfasilitasnya serta langkah penyelesaian jika terjadi perselisihan.

Pengetahuan yang memadai bagi kaum milenial dapat menjadi bekal dalam memutuskan pilihan untuk membeli properti dengan fasilitas KPR/KPA perbankan. Setidak-tidaknya 3 (tiga) tips di atas dapat menjadi oase di tengah padang pasir. Semoga bermanfaat.