TOPIK UTAMA

Polemik Permen PPJB, Eh Sudah Jatuh, Tertimpa Tangga

Administrator | Selasa, 10 Desember 2019 - 16:13:45 WIB | dibaca: 456 pembaca

Foto: Istimewa

Lagi, ujug-ujug pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat (PUPR) mengeluarkan kebijakan yang dinilai memberatkan pelaku usaha properti termasuk pengembang rumah subsidi. Ibarat pepatah, sudah jatuh kini pengembang semakin kesakitan karena tertimpa tangga. Di tengah pasar yang lesu dan kondisi di lapangan yang kurang menggembirakan, peraturan ini pun dipastikan bakal menjadi pukulan berat.

Ya, terhitung sejak tanggal 18 Juli 2019, Pemerintah telah mengundangkan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah atau Permen PPJB. Aturan ini mencabut dua peraturan sebelumnya, yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun; dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

Di dalam ketentuan peralihan, disebutkan bahwa PPJB yang masih dalam proses penyusunan (belum ditandatangani sebelum 18 Juli 2019), diharuskan menyesuaikan dengan ketentuan Permen PPJB anyar tersebut.

Yang menarik dari regulasi baru itu adalah menyangkut bab pemasaran. Ketentuan pemasaran untuk rumah sebelumnya tidak diatur dalam UU Perumahan 2011 dan PP Perumahan 2016. Namun, Permen mengatur hal tersebut dengan memberikan syarat kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan Rumah, perizinan pembangunan perumahan dan jaminan atas pembangunan perumahan dari lembaga penjamin.

Permen PPJB juga mengatur mengenai informasi pemasaran yang setidak-tidaknya harus ada, antara lain memuat info mengenai KRK, sertipikat tanah, NIB pengembang, IMB, rencana tapak (advise planning), harga jual, spesifikasi, sarana prasarana, dan tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama).

Selain itu, pengembang wajib menjelaskan kepada calon pembeli tentang materi muatan PPJB dan status tanah jika tanah diagunkan. Kemudian jika pengembang menerima pembayaran selama pemasaran, maka pengembang wajib menyampaikan informasi mengenai: Jadwal pelaksanaan pembangunan; Jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan Jadwal serah terima Rumah.

Jika pengembang lalai memenuhi jadwal di atas, nah di sini masalahnya, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian dan pengembang wajib mengembalikan seluruh pembayaran yang telah diterimanya. Jika pembatalan tersebut bukan karena kelalaian pengembang, maka pengembang wajib mengembalikan pembayaran yang telah diterima dengan hak untuk memotong 10% pembayaran ditambah biaya pajak yang diperhitungkan.

Pengembalian harus diselesaikan tidak lebih dari 30 hari kalender sejak pembatalan tertulis. Jika lewat, maka pengembang didenda 1% per hari keterlambatan. Beberapa aturan lain juga menjadi keberatan banyak pihak, namun kedua poin tersebut yang paling banyak mendapat sorotan.

Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR Khalawi Abdul Hamid mengungkapkan terbitnya aturan baru terkait PPJB ini ditujukan untuk memberikan kepastian kepada konsumen yang hendak membeli rumah.

“Permen PUPR tentang PPJB ini dampaknya lebih memberikan kepastian bagi calon pembeli rumah. Di situ titik beratnya, karena diatur syarat pemasaran, minimal informasi pemasaran dan kewajiban PPJB yang harus di hadapan notaris yang mana sebelumnya tidak diatur,” ujar Khalawi.

Direktur Rumah Umum dan Komerial PUPR Yusuf Hari Agung mengakui bahwa ketentuan ini dibuat menanggapi tingginya tingkat keluhan masyarakat (konsumen) di bidang perumahan, dimana merujuk data dari Lembaga Penyelesaian Sengketa Konsumen (LPSK) keluhan masyarakat dalam bidang perumahan menduduki peringkat kedua tertinggi.

“Sehingga perlu adanya peraturan perundang-undangan yang mengatur hal tersebut secara rinci,” papar Yusuf.

Benahi Birokrasi
Praktisi Hukum Properti dan Perbankan Juneidi D Kamil berpendapat bahwa Permen PUPR No.11/PRT/M/2019 membuat banyak rambu-rambu untuk pengembang dalam memasarkan produk properti, sehingga aturan ini cukup memberatkan pengembang.

“Meski di sisi lain, regulasi tersebut menciptakan iklim investasi properti yang sehat dan menumbuhkan kepercayaan konsumen properti,” ungkap dia kepada Majalah RealEstat, baru-baru ini.

Menurut Junaedi, setidaknya ada tiga hal penting yang diatur dalam regulasi ini yang perlu menjadi perhatian pengembang. Pertama, pengembang harus menginformasikan secara utuh produk properti yang dijualnya. Kedua, ada resiko perbuatan melawan hukum dalam pemasaran properti. Ketiga, pengembang harus segera memperbaiki proses bisnis pemasaran properti yang dilakukannya.

Kejelasan informasi ini bukan hanya mencakup spesifikasi produk dan harga jual, tetapi juga aspek legalitas seperti izin lokasi, alas hak dan IMB. Informasi itu harus secara jelas tercantum dalam setiap media promosi yang digunakan pengembang. Syarat-syarat itu bersifat mandatory, sehingga jika pengembang tidak memenuhinya maka ada resiko dikualifikasi sebagai perbuatan melawan hukum.

Saat ditanya apakah regulasi yang dikeluarkan pemerintah ini sudah adil untuk mengakomodir kepentingan semua stakeholder properti? Juneidi yang banyak diminta untuk memberikan edukasi kepada pelaku usaha properti itu menyatakan bisnis properti hendaknya memang diatur dalam regulasi yang menganut sistem hukum modern. Yakni regulasi yang adil, terbuka dan dapat diprediksi.

Pemerintah, kata dia, harus memastikan bahwa persyaratan-persyaratan yang bersifat mandatori yang diatur dalam Permen PPJB dapat dipenuhi oleh pengembang dalam rentang waktu, biaya dan persyaratan yang terukur. Sistem birokrasi dalam layanan proses perizinan dan layanan pertanahan juga harus dibenahi, jika tidak iklim investasi properti menjadi tidak kondusif lagi.

“Terkait sanksi dan denda, meski di dalam aturan tersebut hanya disebutkan sanksi denda dibebankan kepada pengembang karena terlambat melakukan serahterima, bukan berarti pengembang tidak dapat memberikan sanksi kepada pembeli atas keterlambatan penyelesaian kewajiban pembeli. Denda keterlambatan pembeli dapat disepakati pengembang dan konsumen properti selanjutnya dituangkan dalam PPJB,” jelas Juneidi.

Sementara itu, Pengamat Properti Eddy M Leks menilai banyak hal yang harus dikritisi dari Permen PUPR No 11 tahun 2019 tersebut. Misalnya menyangkut definisi “rumah” seharusnya tidak mencakup rumah susun. Karena rumah yang dimaksud hanya untuk tempat tinggal, sedangkan rumah susun mempunyai fungsi hunian dan campuran yakni hunian dan bukan hunian. Namun, di dalam Permen PPJB rumah susun justru dianggap bagian dari rumah.

“Pertanyaan saya, apakah rumah susun yang bukan untuk tempat tinggal tunduk pada Permen PPJB atau tidak? Pencampuradukan dua istilah itu akan membingungkan dalam implementasinya,” kata Eddy seperti dikutip dari hukumonline.com, baru-baru ini.

Eddy juga menyoroti mengenai ketentuan pemasaran yang hanya berlaku pada saat atau sebelum penandatanganan PPJB. Jika ada satu PPJB ditandatangani, Eddy mempertanyakan apakah itu berarti ketentuan pemasaran tidak lagi berlaku? Dia berpendapat, seharusnya ketentuan pemasaran terus berlaku selama pengembang melakukan kegiatan pemasaran terhadap proyeknya.

Jika merujuk kepada UU Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dan PP PKP, maka ketentuan tentang pemasaran jelas tidak diatur. Namun dalam Permen PPJB, Kementerian PUPR secara tiba-tiba memasukan aturan mengenai pemasaran. Langkah ini menurut Eddy, tidak sejalan dengan amanat UU yang hanya memberi perintah bahwa peraturan menteri adalah mengenai syarat kepastian untuk PPJB, bukan pemasaran. Eddy menegaskan, seharusnya Permen PPJB tidak mengatur norma baru di luar amanat UU PKP. (Rinaldi)