GAGASAN

Prudentiality Bisnis Properti

Administrator | Senin, 13 Mei 2019 - 09:29:42 WIB | dibaca: 138 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Muhammad Joni, SH, MH, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute), dan Managing Partner Law Office Joni & Tanamas. mhjonilaw@gmail.com


Setakat melewati jalan tol ke Jakarta, usai sidang separo hari di Pengadilan Negeri Tangerang, kamera patik membidik objek anjungan iklan luar ruang ruang ‘IKEA’ sebanyak 3 kali klik. Sengaja, bukan iseng-aja. Setiap usai klik, klik dan klik menghasilkan foto lumayan apik. Akal sehat saya bekerja.

Merangkum 3 inspirasi esai-opini. Saya pun menulis kisi-kisi opini dalam hati.

Karena macet, panorama langit dapat diamati lebih detail. Sejurus saya menengok beberapa orang petugas di atas. Tangkas di puncak anjungan iklan dengan color image biru dan kuning itu. 

Saya menduga petugas pemberani itu tengah mengontrol instalasi dan kondisi anjungan. Memanjat bak tokoh Spiderman. Demi merawat ketinggian. Mungkin kuatir cuaca ekstrem. Sebab guyur hujan tinggi dan tiupan angin koncang itu bukan hoax. Kontrol dan jaga-jaga lebih bijak dari sembrono dan anggap enteng pada cuaca. Daripada besibuk klarifikasi di layar tivi.

Betapa pun populer satu merek, malah berskala internasional, yang eksis di berbagai belahan dunia, dan tak terbantah menyebutnya merek terkenal ternyata pemegang merek itu tetap royal memasang iklan. Satu poin menarik, lokasi anjungan ini bukan sembarang. Pada area kawasan kota baru, dari developer prominent dan berpengalaman panjang. Bertungkus lumus, kata bahasa Melayu.

Malah kini kawasan itu memiliki pintu tol sendiri, yang berarti interkoneksi dengan jalan utama kawasan kota mandiri. Ringkasnya brand developer beken. Kalau ibarat kain, dia setara sutra.

Jadilah brand ‘I’ & brand ‘A’ itu melakukan Co-Branding. Saya masih ingat, pak boss developer kawasan itu pernah bercerita, ikhwal jurus menarik konsumen/pembeli atau investor di kawasan kota baru adalah sebab Co-Branding juncto kolaborasi. Apalagi dengan merek terkenal yang sensitif dengan reputasi. Sorot mata saya tiba di puncak ketinggian anjungan. Melihat konsepsi yang kuat. Apa itu? Merawat kepercayaan. Tak hanya merawat ketinggian.

Malam semakin tinggi, diskusi komunitas SPC (Smart Property Consulting) Juneidi D Kamil bankir bank BUMN, Amri Lubis yang nyaris 20 tahun bergabung dengan developer Jepang, dan redaktur pelaksana majalah REI ini bang Muhammad Rinaldi masih hangat. Saya mencatat kisi-kisi inspirasi dari diskusi andragogis. Cangkir kopi King Gayo pun sudah habis disesap, walau stok semangat belum kikis. Masih bernafsu menulis narasi mini ikhwal literasi properti ini.

Sepulang diskusi saya sempatkan membaca lagi UU Rumah Susun. Mengaitkannya dengan kisikisi diskusi merawat ketinggian demi mendokterkan kepercayaan. Saya membatin, developer musti membangun kepercayaan tak hanya membangun bangunan. Membangun kepercayaan dengan kehatihatian.

Caranya? Patuhilah hukum. Taati aturan. Jangan ugal-ugalan dalam penggunaan ruang spasial, kepastian dengan keterbukaan dalam legalitas pertanahan, perizinan, pemasaran, pembangunan, penyerahan, pengelolaan, pemghunian, bahkan kapasitas pembiayaan. Jika tidak, usaha, pasar dan industri properti juncto realestat akan berkembang tidak sehat. Memengaruhi makro ekonomi bisnis properti yang rentan, degeneratif dan menua.

Saya mengajukan diksi prudentiality property dengan membangun hukum properti. Usaha agar jangan sampai tergerus. Jika developer berusaha dengan ugal-ugalan, maka jangan heran pasar properti era milenial mengucapkan selamat tinggal developer “nakal”. Bahkan pasar milenial yang cerdas dijital tak segan memeranginya lewat aksi “tagar” di dunia maya yang dahsyat dan menyebar cepat.

Sebenarnya hukum yang tersedia mengambil jalan yang konsisten dengan jaminan kualitas (quality assurance) mutu barang yang berpengaruh kepada kesehatan industri ini. Lihatlah UU Rusun membuat persyaratan bangunan: administratif, persyaratan teknis dan persyaratan ekologis (vide Pasal 24).

Walau hemat saya norma itu musti ditingkatkan standarnya dengan persyaratan pembiayaan dan persyaratan hukum. Tentu kita tahu, hukum beda dengan administratif.

Jaminan hukum lain yang musti ditingkatkan adalah pemasaran dan jual beli termasuk inovasi banyak alternatif cara pembayaran (payment/transaction engineering). Masih ingat bank berlogo kepala harimau dalam lingkaran yang mencairkan KPR secepat meracik teh tarik? Idemditto, kebijakan Uang Muka Nol Rupiah (DP Nol) adalah bentuk inovatif payment engineering.

Sebab itu, perubahan hukum diperlukan, baik substansi norma, aturan kelembagaan, dan budaya kepatuhan hukum. Ikhtiar memperkokoh sistem hukum properti. Jangan sampai terjadi turbulensi bisnis properti, meminjam istilah senior saya Dr. Martin Roestami, pakar hukum properti dan agraria dari Universitas Djuanda.

Kasus gagal bangun, gagal serah, berlarutnya pertelaan, Akta Jual Beli, sertifikat, adalah soal yang menggejala. Juga, perubahan site-plan, peruntukan hunian menjadi komersial atau sebaliknya. Belum lagi soal pembiayaan vertical building yang musti disiplin dengan cash flow penjualan agar tak merugikan konsumen.

Jaminan laik fungsi bangunan menjulang yang notabene high-rise building dengan wajib adanya SLF (Sertifikat Laik Fungsi) jangan kendor. Pasal 39 UU Rusun mengatur SLF musti direviu. Kewajiban developer itu musti dipertegas dan aplikatif dengan PP Rusun yang masih belum ketok palu.

Tak hanya turbulensi properti seperti temuan Dr. Martin Roestami, dinamika hukumnya menjadi ikut zigzag. Fenomena kepailitan perusahaan developer adalah reaksi konsumen yang kritis mencari saluran. Fenomena itu menggerus derajat kesehatan makro ekonomi bisnis properti.

Sebab itu, sistem hukum properti musti ada dan terus dibina. Mitigasi mencegah turbulensi dengan jaminan hukum yang musti diperbaiki dengan norma yang lebih ketat/pasti, standar lebih tinggi dan kepatuhan optimal. Karena properti melekat erat pembiayaan/perbankan yang totok dengan prinsip prudensial, tentu kuat alasan prudentiality bisnis properti dengan UU Properti, seperti halnya UU Perbankan yang telah lama ada.

Tak hanya merawat ketinggian demi merawat kepercayaan alias trust seperti imajinasi paragraf pertama esai ini, merawat kesehatan makro bisnis properti memerlukan jaminan hukum properti. Merekayasa sosial prudentiality bisnis properti seperti ajaran ahli hukum Rorcoe Pound: Law as a tool of social engineering, maka lawyer pun analog menjadi “urban planner” yang prudential juncto tak ugal-ugalan dalam bidang hukum. Tabik.