TOPIK UTAMA

Handa Sulaiman, Kepala Badan Riset DPP REI

Recovery Pasar Sudah Terjadi

Administrator | Kamis, 28 Juni 2018 - 13:34:53 WIB | dibaca: 19 pembaca

Kepala Badan Riset DPP Realestat Indonesia (REI), Handa Sulaiman

Prediksi sebagian pengembang kalau tahun 2017 bakal menjadi tahun kebangkitan sektor properti tidak sepenuhnya tepat, namun tidak pula salah. Kendati pemerintah telah memberikan stimulus untuk mendorong pertumbuhan industri ini, namun pergerakan pasar memang belum seperti yang diharapkan. Pasar properti masih slow down, meski sudah on the track menuju arah pemulihan.

Memasuki semester II-2017 gairah pasar semakin membaik, ditandai dengan banyaknya pengembang berani meluncurkan produk baru, yang diikuti meningkatnya permintaan. Tidak hanya di segmen menengah atas, geliat penjualan juga semarak di kelas menengah bawah. Bagaimana kondisi industri properti nasional di tahun depan, apakah masih slow down, atau justru sedang bersiap memasuki fase booming?

Berikut wawancara Majalah RealEstat dengan Kepala Badan Riset DPP Realestat Indonesia (REI), Handa Sulaiman, yang sudah puluhan tahun bergelut di dunia riset properti. Ini petikannya:
 
Banyak pihak termasuk pengembang sangat optimis pasar properti akan lebih baik dibanding 2017. Komentar Anda?
Sebenarnya recovery (pemulihan) pasar properti saat ini sudah terjadi, namun memang tidak tinggi. Tiap sektor persentasenya bisa berbeda-beda. Sektor perkantoran misalnya, mungkin take up di tahun ini sama seperti 2,5 tahun lalu. Tingkat penyerapan dan okupansinya positif, tapi kelihatan melemah karena suplainya besar sekali, sehingga menekan harga sewa.

Kemudian residensial, saya enggak begitu pantau yang landed house (rumah tapak), namun kalau apartemen kelihatan sudah tumbuh permintaannya. Kalau dilihat beberapa proyek tertentu penjualannya cukup bagus. Sektor residensial ini potensi bertumbuhnya lebih cepat terutama di segmen menengah karena kebutuhannya masih tinggi di Indonesia.

Jadi pasar properti banyak ditopang sektor apartemen di 2017. Kelas apa yang mendominasi?
Saya tidak punya data berapa porsi antara menengah bawah dan menengah atas, tapi kemungkinan berimbang ya. Memang permintaan di segmen menengah bawah lebih tinggi karena kebutuhan hunian di segmen ini riil dari calon pengguna (end user).

Kalau menengah atas segmen ini porsinya kan enggak besar, dan kalau kita lihat dua tahun terakhir ini juga enggak tumbuh signifikan ya. Secara internal beberapa sektor properti itu termasuk apartemen menengah atas itu ada masalah oversupply, sehingga tidak seimbang dengan laju kebutuhan.

Sektor mana yang pemulihannya lebih cepat di 2018?
Saya kira semua sektor akan melanjutkan proses recovery, semua akan pulih, tinggal levelnya saja yang berbeda-beda. Dalam artian, permintaan akan tumbuh, namun mungkin tipis. Kalau booming kayaknya belum sekarang.

Apartemen segmen mid low, kemungkinan besar yang cepat pulih dan tumbuh lebih kencang. Karena seperti saya katakan tadi, pasar ini punya kebutuhan tinggi.

Kalau perkantoran juga akan ada penguatan demand, sehingga diharapkan bisa lebih tinggi dari 2017, karena sektor office berbanding lurus dengan GDP growth yang ditargetkan bertumbuh tahun depan. Bisnis start-up dan fintech akan menjadi motor permintaan ruang kantor tahun depan.

Untuk ritel mal tahun depan kalau di prime area seperti Senayan, Pondok Indah atau Kelapa Gading, minat retailer untuk masuk masih tinggi. Jadi walau pun harga sewa mahal dibanding mal lain, tapi retailer tidak punya pilihan karena mereka butuh di situ. Sekarang rata-rata mal di Jakarta tingkat okupansinya sekitar 95%. Tapi memang banyak mal sekarang melakukan efisiensi.

Soal banyak mal yang kini sepi, sehingga ada tenant yang menutup gerainya, saya kira di beberapa sisi memang banyak department store saat ini sudah ketinggalan zaman. Butuh penyesuaian strategi dan konsep, harus mau berubah. Misalnya dulu orang ke toko buku berdiri, sekarang mungkin bisa diberi fasilitas kafe. Cari buku sambil minum kopi.

Moratorium pembangunan mal di Jakarta masih perlu?
Kalau MRT dan LRT sudah beroperasi, menurut saya enggak perlu lagi ada moratorium. Udah dibebaskan saja, terutama di simpul-simpul Transit Oriented Development (TOD) itu sudah ada izin barunya. Saya yakin begitu MRT dan LRT selesai dan beroperasi, akan bertumbuh banyak pusat-pusat ritel baru untuk memanjakan gaya hidup masya-rakat perkotaan.

Jadi idealnya keluarnya stasiun itu ada tempat buat ngopi, orang santai karena aksesnya terkoneksi kemana-mana.

Tahun depan suasana politik diperkirakan sudah terasa, karena dekat dengan Pileg dan Pilpres 2019. Apakah ini akan jadi indikator negatif buat pemulihan pasar properti?
Untuk segmen menengah atas mungkin akan menjadi faktor negatif. Orang terutama investor akan mengerem melihat situasi dan hasil pemilihan. Siklusnya politik itu kalau sudah ngehits, maka pasar properti akan melambat.

Apa hambatan serius bagi pemulihan pasar properti tahun depan?
Kalau regulasi kayaknya sudah banyak perbaikan, tinggal implementasi di lapangan saja. Seperti kemudahan perizinan di daerah, itu mungkin masih butuh waktu lama.

Saya justru melihat kendala bahwa industri properti ini sulit tumbuh karena keterampilan, kemampuan dan kreativitas produk yang kita hasilkan itu lambat sekali berkembang. Meski sekarang sudah dimulai, namun pelatihan harus lebih digiatkan lagi. Misalnya tenaga terampil di sektor konstruksi, berapa banyak sih yang sudah punya sertifikasi? Kebanyakan orang kita bekerja menjadi pekerja konstruksi karena sambilan, mengisi waktu habis panen di kampung. Ini menjadi kendala yang perlu dipikirkan juga termasuk oleh REI.

Soal persaingan dengan developer asing, menurut saya darimana dulu sudut pandangnya? Dia bisa menjadi kendala, atau justru peluang. Saya sendiri kurang setuju kalau ada permintaan pasar properti diproteksi untuk menghempang developer asing, karena kenyataannya selama ini sektor properti memang enggak pernah diproteksi. RIN/TPW