TOPIK UTAMA

REI Mendorong Model Kota Masa Depan

Administrator | Jumat, 09 Maret 2018 - 13:59:06 WIB | dibaca: 21042 pembaca

Oleh: Juneidi D. Kamil SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan.

Proyek-proyek perumahan yang dibiayai dengan fasilitas Kredit Pembebasan Lahan (KPL) dan Kredit Modal Kerja Konstruksi serta didukung dengan fasilitas KPR tidak jarang mangkrak dengan berbagai persoalan.

Mangkraknya proyek perumahan ini mengakibatkan cash flow keuangan terganggu sehingga pengembalian kredit kepada bank menjadi terhambat. Bahkan tidak jarang developer yang mengembangkan proyek perumahan itu raib entah kemana. Akibatnya, kredit menjadi bermasalah sehingga bank harus berusaha keras mencari solusi penyelesaiannya.

Salah satu cara yang ditempuh bank untuk menPersatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) mendorong terbentuknya satu model aturan (rule model) dalam pengembangan kotakota masa depan (future city) dan kota-kota pintar (smart city) di Indonesia. Salah satu cara dengan menggelar event Indonesia Future City bekerjasama dengan Kompas Gramedia Group dan Asosiasi Pemerintah Kota Seluruh Indonesia (Apeksi).

Salah satu tolak ukur keberhasilan pembangunan di Indonesia adalah hadirnya kota-kota baru yang modern, berdaya saing dan mengusung azas kota berkelanjutan. Hal itu selaras dengan apa yang dicanangkan Pemerintah mengenai pembangunan kota-kota masa depan yang meliputi 10 kota baru, 14 kawasan industri baru, dan 10 kawasan wisata baru.

Ketua Umum DPP REI, Soelaeman Soemawinata menyebutkan terobosan yang sudah dilakukan pemerintah terutama dalam pembangunan infrastruktur perlu disikapi swasta dengan melakukan lompatan besar, salah satunya dengan melihat pengembangan yang jauh ke depan seperti pengembangan sentra-sentra pertumbuhan baru di luar Pulau Jawa dengan memperhatikan economic base-nya (industri, pariwisata).

“Langkah ini penting tidak hanya untuk meredistribusi pertumbuhan ekonomi, tetapi juga meredistribusi penyebaran penduduk,” ungkap dia pada diskusi Indonesia Future City bertajuk “Smart Township Development by Private Sector di ICE BSD, Tangerang,” Senin (18/9/2017).

Kenapa harus di luar Jawa? Eman yang kini juga menjabat Ketua Alumni Planologi ITB (API) itu mengungkapkan saat ini pembangunan ekonomi di Indonesia mengalami ketimpangan antara Jawa dan Luar Jawa. Kontribusi Pulau Jawa dalam pembentukan GDP nasional mencapai 74%, sedangkan luar Jawa hanya 26%. Demikian pula dalam penyebaran penduduk, sekitar 70% penduduk Indonesia tinggal di Pulau Jawa.

“Ada ketimpangan yang jelas sekali di depan mata kita. REI sebagai pelaku pembangunan melihat ini semua sebagai opportunity, sebuah peluang. Bagaimana mendorong orang supaya tidak terus berurbanisasi ke Jawa terutama ke Jakarta,” ujar Eman.

Oleh karena itu, REI memberikan dukungan penuh terhadap rencana pemerintah mendorong infrastruktur dan pengembangan kota-kota baru baik yang berbasis industri maupun pariwisata. Asosiasi yang dia pimpin, kata Eman, siap bekerjasama dengan para profesional perencana wilayah dan kota untuk mengindentifikasi lebih lanjut 10 kota baru, 14 kawasan industri dan 10 destinasi pariwisata yang sudah dicanangkan pemerintah.

REI adalah organisasi perusahaan pengembang yang saat ini memiliki anggota lebih dari 3.000 perusahaan di 34 provinsi di seluruh Indonesia. Bidang usaha anggota REI berada di semua sektor dari mulai pengembangan kawasan kota baru, kawasan industri, pariwisata, perkantoran, perdagangan, perhotelan, komersial, terutama perumahan di semua segmen pasar dari realestat hingga rumah rakyat.

Kepala Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah (BPIW) Kementerian PUPR Rido Matari Ichwan, mengakui saat ini ada sejumlah daerah yang sudah dipetakan oleh BPIW untuk dijadikan sebagai kota baru antara lain Kota Maja dan Bandar Kayangan. Selain dua daerah itu pihaknya juga tengah menyiapkan perencanaan infrastruktur untuk pengembangan 10 kota baru lainnya.

“Dalam perencanaan infrastruktur itu sudah kita siapkan seperti di Medan, Padang, Manado, dan Kemayoran (Jakarta),” papar dia seperti dikutip dari Okezone.com. Nantinya dalam pengembangan kota-kota baru tersebut, pemerintah akan menggandeng sejumlah pemangku kepentingan terkait, khususnya para pengembang.

Kesamaan Visi
Pengamat Perkotaan dari Universitas Indonesia, Andy Simarmata, menyebutkan pembangunan kotakota baru dibutuhkan bukan hanya untuk menekan aktivitas urbanisasi, namun juga karena di desa tidak ada pemberdayaan sehingga kehidupan di desa menjadi kurang menarik terlebih bagi kalangan muda.

“Ide kota baru itu bagus, tapi konsep pembangunan yang direncanakan oleh pemerintah pusat tidak disertai dengan mesin ekonomi baru dan hanya mengandalkan perekonomian yang sudah berjalan,” ucap Andy yang dihubungi Majalah RealEstat.

Padahal, mesin ekonomi sangat penting, terutama untuk mendorong kota-kota di luar Jawa, karena di sana tidak ada daerah yang mendapat “luberan” ekonomi dari kota-kota maju di sekitarnya seperti yang terjadi di Pulau Jawa. Selain itu, dengan minimnya mesin ekonomi akan menyulitkan bagi swasta untuk masuk terutama di sektor properti. Tanpa mesin ekonomi sebagai basis pendapatan masyarakat, daya beli masyarakat terhadap produk properti pun dipastikan rendah.

“Pengembang tidak mungkin dilibatkan hanya sebagai penjual rumah semata di kota baru tersebut, namun justru perlu dilibatkan dalam penyediaan beragam kebutuhan fasilitas di kota baru tersebut,” papar Andy.

Selain mesin penggerak ekonomi, dalam mengembangkan kota baru lokasi dan konektivitas juga menjadi hal yang harus diperhitungkan. Sedangkan di sisi regulasi, menurut Andy, baik pemerintah maupun swasta harus menyamakan visi dan misi untuk dijalankan secara konsisten sehingga bisa merealisasikan kota-kota baru yang liveable dan berdaya guna.

“Kita bisa contoh Canberra di Australia, itu adalah kota baru yang jadi pusat pemerintahan, sekaligus menjadi pusat pelatihan militer dari seluruh dunia. Jadi sejak awal dibangun dulu visinya yang jelas,” kata Andy.

Problem lainnya, Indonesia adalah negara dengan kompleksitas tinggi, dimana hampir setiap daerah telah memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) namun belum mampu menarik investor karena basis ekonomi sebagai mesin penggerak di daerah-daerah masih tergolong rendah. Di sisi lain, jelas dia, pihak swasta yang sudah memiliki lahan memiliki rencana sendiri dalam mengembangkan kota.

Direktur Sinarmas Land, Ignesjz Kemalawarta, pun mendukung pembangunan kota-kota baru masa depan di Indonesia khususnya di luar Jawa. Namun diakuinya tidak mudah untuk menciptakan kota baru yang selanjutnya berubah menjadi green city, sustainable development, dan terakhir smart city.

“BSD City misalnya, untuk sampai ke level smart city seperti sekarang, tidak bisa langsung tapi ada evolusinya. Di BSD untuk sampai seperti sekarang ini kami sampai tujuh kali mengubah masterplan dan itu masih wajar, apalagi untuk perusahaan swasta yang tidak memiliki kemudahan dan suntikan dana negara seperti BUMN,” jelas Ignesjz di diskusi Indonesia Future City.

Saat ini, BSD City sudah sampai pada tahap kota yang berkelanjutan, karena masyarakat mulai familiar dan fasilitas di kawasan itu sudah mulai terbentuk. Di masa mendatang, dengan era teknologi yang makin canggih, BSD juga akan membangun Digital and Creative Hub untuk masyarakat milenial. “Hub tersebut akan menjadi basis untuk pengembangan kawasan,” jelas Igneszj.

Igneszj setuju bahwa pengembangan future city dan smart city di banyak lokasi seperti yang diinginkan pemerintah sulit tercapai tanpa adanya kerja sama berbagai stakeholder, baik pemerintah, swasta, dan masyarakat.

BSD City adalah proyek kota mandiri yang mulai dibangun pada 1984 dengan total lahan mencapai 6.600 hektare dan menjadi salah satu proyek kota mandiri paling tersohor di Jabodetabek, bahkan di Indonesia. Pengembangan sudah menerapkan konsep green city dengan pembangunan pedestrian hingga 20 km, dan bangunan-bangunan perkantoran yang mengusung green building. RIN/TPWgatasi permasalahan itu adalah melalui apa yang disebut dengan istilah take over proyek perumahan dengan skema cessie kepada pihak ketiga. Pengembang-pengembang yang memiliki performance baik yang sudah dikenal bank biasanya akan mendapatkan kesempatan penawaran take over proyek perumahan dengan skema cessie ini.

Nah, bagaimanakah langkah-langkah yang harus dilakukan pengembang selaku investor saat menerima penawaran dari bank agar aman dari risiko hukum dan mendapatkan keuntungan?

Skema Cessie
Bank melakukan berbagai cara dalam rangka penyelamatan kredit bermasalahnya. Salah satu cara yang ditempuh adalah melalui take over proyek perumahan dengan skema cessie. Cara ini dilakukan bank dengan cara menjual hak atas tagihan yang dimilikinya terhadap debitur kepada pihak ketiga yang biasanya juga pengembang.

Hak tagihan bank terhadap debitur adalah pengembalian kewajiban kredit debitur berupa pokok kredit berikut bunga dan dendanya.

Cessie ini merupa cara legal yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Mengenai cessie diatur pada Buku I dan Bab III bagian Kedua KUH Perdata tentang cara memperoleh hak milik, dimana diatur mengenai tata cara perolehan hak milik, yang diuraikan secara teknis pada pasal-pasal berikutnya (dari pasal 584 s/d 624 KUH Perdata).

Pasal 584 KUH Perdata menyatakan bahwa, “Hak milik atas suatu kebendaan tak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan karena perlekatan, daluarsa, pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut wasiat dan karena penunjukan atau penyerahan berdasar atas suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik dilakukan oleh seseorang yang berhak berbuat bebas terhadap kebendaan itu”.

Dalam pasal tersebut, hak milik dapat diperoleh dengan cara atau berdasarkan suatu peristiwa perdata (yang dimaksud dalam pengertian ini adalah cessie).

Jadi cessie adalah suatu cara penyerahan untuk memperoleh hak milik sebagai tindaklanjut dari peristiwa perdata. Peristiwa perdata itulah yang dimaksud dengan underlaying transaksi dari cessie tersebut. Jadi cessie wajibdidahului oleh peristiwa perdata yakni jualbeli, tukar menukar atau hibah. Obyek cessie adalah piutang-piutang atas nama dan kebendaaan tak bertubuh lainnya.

Berdasarkan pengertian cessie ini, bank sesungguhnya melakukan penjualan hak tagihan yang dimilikinya terhadap debitur (yang sebelumnya mendapatkan fasilitas kredit dari bank) dalam rangka pembangunan proyek perumahan itu. Fasilitas kredit yang diperoleh debitur ini dapat berupa Kredit Pembebasan Lahan (KPL) atau Kredit Modal Kerja Konstruksi serta didukung juga dengan dukungan fasilitas KPR.

Jadi yang dijual bank bukan bukan hak atas tanah dan bangunan milik debitur. Investor yang membeli cessie tidak berarti langsung menjadi pemilik proyek perumahan yang mangkrak tersebut karena posisinya hanya menggantikan kedudukan bank selaku kreditur.

Formula 3P
Untuk keamanan pembelian cessie dari Bank, pengembang baru selaku investor sebaiknya menerapkan FORMULA 3P yaitu Pastikan, Pertimbangkan dan Putuskan.

Investor sebaiknya memastikan terlebih dahulu aspek legalitas, finansial, pengikatan agunan serta teknis transaksi dari skema cessie tersebut secara menyeluruh (due dilligence).

Kemudian investor mempertimbangkan secara matang potensi keuntungan yang diperoleh dan tingkat kesulitan dari kemudahan pengembalian investasi. Selanjutnya pengembang sebagai investor baru memutuskan apakah penawaran dari bank untuk pengambilalihan proyek perumahan itu diterima atau ditolak.

Aspek legalitas mencakup legalitas kepemilikan, perizinan proyek perumahan, pengikatan jaminan kredit yang dilakukan bank serta mekanisme penjualan cessie yang akan dilakukan Bank. Legalitas kepemilikan dan perizinan proyek perumahan mencakup bukti penguasaan tanah lokasi proyek perumahan dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Sedangkan dokumen pengikatan kredit berupa perjanjian kredit dan akte-akte accesoir lainnya seperti SKMHT/APHT/SHT dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi agunan kredit tersebut. Sementara aspek finansial adalah nilai aset mencakup modal (aktiva) dan pasiva (utang).

Investor jangan langsung percaya dengan hanya menilai laporan keuangan yang disampaikan oleh debitur lama kepada bank saja, meskipun laporan keuangan itu bersifat audited. Investor harus secara cermat memastikan kembali aset yang sesungguhnya dimiliki oleh debitur saat penawaran dari bank kepada perusahaan untuk mengambil alih proyek perumahan tersebut.

Dalam praktek terdapat kemungkinan munculnya tagihan dari supplier atau kontraktor yang sebelumnya tidak diketahui. Selain itu juga terdapat kemungkinan persil hak atas tanah berikut bangunan di atasnya sudah dijual secara tunai dibawah tangan tanpa sepengetahuan Bank.

Jual beli cessie harus dilakukan dengan akta perjanjian jual beli cessie dan akta penyerahan cessie. Berdasarkan akta perjanjian jual beli cessie dan penyerahan cessie tersebut maka dilakukan pendaftaran hak tanggungan atas nama perusahaan pengembang baru selaku cessionaris.

Terkait skema cessie ini juga harus dipastikan kewenangan pihak yang mewakili bank dalam melakukan penjualan. Biasanya terdapat limitasi kewenangan dalam melakukan peralihan cessie dalam praktek perbankan. Selanjutnya investor baru mempertimbangkan estimasi atas potensi keuntungan yang akan diperoleh dari pembelian cessie.

Secara sederhana layaknya hasil investasi yang diperoleh harus di atas bunga deposito perbankan. Jadi harus dihitung benar secara jeli potensi keuntungan tersebut. Besarnya harga jual cessie dapat dimaksimalkan penawarannya yaitu maksimal sebesar pokok kredit saja. Investor dapat menikmati keuntungan dari kewajiban pembayaran bunga dan denda yang menjadi kewajiban debitur.

Harus dimaklumi untuk bank-bank BUMN diskon pokok (hair cut) pokok masih dianggap berisiko bagi Bankir BUMN. Sehingga harga jual cessie itu serendah-rendahnya adalah sebesar pokok kredit debitur sebelumnya untuk Bank BUMN/BUMD. Keadaan ini berbeda dengan bank-bank bukan BUMN/BUMD yang lebih fleksibel dalam menentukan harga cessie untuk penyelamatan kredit.

Investor juga harus mempertimbangkan langkah-langkah untuk mengembalikan hasil investasi yang sudah dikeluarkan atas pembelian cessie.

Untuk mengembalikan investasi yang sudah dikeluarkan maka investor dapat melakukan lelang obyek agunan debitur apabila pengikat agunan dilakukan dengan hak tanggungan. Sedangkan apabila belum dibebani hak tanggungan maka investor dapat mengajukan gugatan perdata terhadap debitur sebelumnya kepada pengadilan negeri.

Nah apabila tahapan-tahapan sesuai formula 3P sudah dilewati maka investor selanjutnya dapat memutuskan penawaran tersebut.

Setelah transaksi perjanjian jual beli dan penyerahan cessie dilaksanakan maka investor segera meminta surat permohonan dari bank yang ditujukan ke kantor pertanahan agar segera dicatatkan peralihan hak tanggungan ke atas nama investor. Pencatatan peralihan hak tanggungan ini penting untuk memastikan kedudukan investor selaku kreditur preference.

Jadi, terapkan Formula 3P sebagai langkah aman dan bijak dalam bisnis properti. Semoga bermanfaat!