TOPIK UTAMA

REI Siap Terlibat Biayai Pembangunan Ibukota Baru

Administrator | Rabu, 28 Agustus 2019 - 10:04:03 WIB | dibaca: 211 pembaca

Foto: Istimewa

Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) menegaskan sikap untuk mendukung pemindahan dan pembangunan ibukota baru yang tengah disiapkan pemerintah di luar Pulau Jawa. Sebagai asosiasi pengembang tertua dan terbesar di indonesia, REI memiliki kompetensi teruji dalam mewujudkan cita-cita tersebut.

Ketua Umum DPP REI, Soelaeman Soemawinata mengungkapkan anggota REI selama ini telah mengembangkan 34 kota baru di Jabodetabek, dengan luas areal rata-rata sekitar 60 ribu hektare. Hampir semuanya kini menjadi kota-kota baru yang mandiri termasuk menciptakan sentra-sentra pemerataan ekonomi masyarakat.

“Contohnya di BSD, Bintaro, Lippo Karawaci dan sebagainya itu luasnya rata-rata mencapai 60 ribu hektare, dan itu dikembangkan sekitar 20-30 tahun lamanya,” kata Eman, demikian dia akrab disapa yang menjadi salah satu narasumber dalam diskusi “Pemindahan Ibu Kota Negara: Membangun Ibu Kota Masa Depan” di Kantor Bappenas, Jakarta, Kamis (16/5/2019).

Dia optimistis bisa membantu pemerintah dalam mengembangkan ibukota baru. Menurut Eman, pengembangan kawasan baru sebaiknya memang banyak melibatkan swasta dan ahli-ahli di bidangnya masingmasing untuk saling bekerjasama. Sinergi dan koordinasi dibutuhkan mengingat pengembangan kawasan butuh waktu yang panjang.

Sebelumnya, Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas, Bambang Brodjonegoro mengestimasi pembangunan ibukota baru akan membutuhkan anggaran sekitar Rp 466 triliun.

Namun dari kebutuhan tersebut, dana yang disiapkan dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) hanya sekitar Rp 30,6 triliun, dan itu pun bersifat multiyears. Sementara sisanya pemerintah akan menggandeng BUMN serta mengandalkan keterlibatan swasta antara lain melalui skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).

Menurut Eman, swasta khususnya pengembang tidak masalah bila diminta mendanai pembangunan fasilitas hunian dan komersial di ibukota baru. Setidaknya, ungkap dia, akan ada captive market sebanyak 1,5 juta orang di ibukota baru tersebut yang dari sisi properti pasti membutuhkan rumah, kawasan komersil, hotel, ruang pertemuan, pusat perbelanjaan, sarana hiburan dan rekreasi, serta fasilitas kota lainnya.

“Saya yakin pengembang tentu tertarik melihat captive marketnya yang besar,” ujar pengembang yang juga seorang perencana kota (planner) tersebut.

Presiden Federasi Realestat Dunia (FIABCI) Asia Pasifik itu menjamin swasta terutama pengembang anggota REI mampu membiayai sendiri pembangunan ibukota baru yang menurut rencana bakal dibangun di Kalimantan Tengah.

“Investasi swasta tidak perlu dari dana pemerintah. Kami bisa pakai equity dan dana bank. Sedangkan untuk pengembangan beberapa proyek skala besar kami bisa bentuk konsorsium. Pembiayaan enggak ada masalah, karena captive marketnya sudah jelas,” papar Eman.

Perhatian Serius
Namun demikian, ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian serius pemerintah dalam pengembangan kota baru.

Pertama, aspek geografis dimana mencakup perhitungan potensi bencana, tanah gambut atau bukan, dan ketersediaan infrastruktur awal seperti listrik, air, serta akses jalan.

“Lebih baik bila lokasi ibukota baru nanti tidak jauh dari pelabuhan, sehingga biaya logistik untuk pengembang tidak terlalu mahal,” ujar Eman.

Kedua, untuk menciptakan kota baru dibutuhkan regulasi atau payung hukum yang kuat, sehingga pengerjaan proyek memiliki kejelasan hukum. Pengelolaan ibukota baru nantinya juga perlu diatur sebuah otorita yang memiliki kewenangan apakah setingkat Pemerintah Kota (Pemkot) atau dibentuk Badan Pengelola (BP) seperti BP Batam.

Ketiga, terkait dengan investasi, dibutuhkan insentif-insentif bagi swasta yang menjadi pionir dan membiayai sendiri pembangunan kota baru.

Keempat, terkait jaminan keamanan (secure) tanah dan pengendalian tanah. REI berpendapat pemerintah perlu mengendalikan tata ruang dan mengimplementasikan tata ruang tersebut dengan baik.

Dengan begitu, maka swasta lebih mudah melakukan pembangunan tanpa perlu direpotkan dengan negosiasi rumit untuk menggunakan atau mendapatkan tanah.

“Pemerintah harus mampu mencegah dan mengontrol harga tanah, sehingga swasta tidak berspekulasi untuk membeli tanah di situ. Ini juga sangat penting bagi pengembang,” kata dia.

Diakui Eman, pengembangan kota-kota baru di Jabodetabek selama ini dipenuhi banyak spekulasi, dan kondisi itu menjadi tantangan besar dari sisi harga dan waktu.

Butuh Jaminan Pemerintah
Rencana pembiayaan pemindahan ibukota yang separuhnya dibebankan kepada swasta harus dibarengi dengan jaminan bahwa ibu kota baru tersebut bakal menguntungkan.

Wakil Ketua Umum DPP REI bidang Tata Ruang, Kawasan dan Properti Ramah Lingkungan Hari Ganie swasta dapat diajak apabila secara komersial menguntungkan. Namun tawarkan dulu apa keuntungan yang akan diberikan kepada swasta?

“Kemudahan atau insentif dari pemerintah tetap penting, karena pertumbuhan ekonomi di ibukota baru tidak bisa cepat terbentuk. Sebagai contoh pertumbuhan pembangunan BSD City yang sudah direncanakan sejak 1988, setelah beberapa puluh tahun baru terlihat berkembang baik. Butuh proses untuk membuat pasarnya tumbuh,” ungkap Hari.

Apabila ditelaah, pasar properti yang dibutuhkan dan dapat berkembang di ibukota baru antara lain hunian-hunian untuk para pegawai negeri sipil/ASN, TNI/Polri dan fasilitas komersial kota. Juga pusat hiburan, pariwisata dan rekreasi. (Rinaldi)