GAGASAN

Risiko Perbankan Ketika Pengembang Dipailitkan

Administrator | Kamis, 13 September 2018 - 15:07:48 WIB | dibaca: 16 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan.

Perbankan dapat berada dalam posisi sulit disaat pengembang yang merupakan nasabah peminjam bank diputus Pailit. Pasalnya, bank harus menghadapi berbagai risiko akibat kepailitan debitor ini. Bank menghadapi risiko ketika permohonan kepailitan ini bukan dilakukan oleh bank selaku kreditor tetapi oleh pihak lain atau bahkan oleh pengembang sendiri. Bank dalam hal ini tidak mengetahui sama sekali sampai diketahuinya setelah adanya persidangan di pengadilan niaga atau disaat pengembang sudah diputus PKPU/Pailit. Risiko perbankan sebenarnya sudah ada disaat pengembang yang merupakan debitornya masih dalam status Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU).

Nah, apa saja sebenarnya risiko yang dihadapi oleh bank di saat pengembang yang merupakan nasabah peminjamnya status PKPU/Pailit? Berikut ulasannya secara ringkas, yang perlu diketahui oleh perbankan.

Risiko Kredit
Pengembang dalam membangun properti bekerjama dengan bank sebagai debitor dalam fasilitas Kredit Modal Kerja Konstruksi (KMK Konstruksi), Kredit Pembebasan Lahan (KPL). Pengembang dalam status PKPU/Pailit membuat kolektibiltas kredit bank akan memburuk. Kolektibilitas kredit yang semula dikategorikan lancar akan turun (down grade) menjadi macet. Bank berkewajiban untuk membentuk Pencadangan Penyisihan Aktiva Produktif (PPAP) sebesar 100 % jika kolektibiltas kredit debitor macet.

Kolektibiltas kredit perbankan dinilai dari aspek kemampuan membayar, prospek usaha dan kehandalan agunan yang dikenal dengan 3 (tiga) Pilar dalam Penghitungan Aktiva Produktif. Pengembang merupakan debitor lancar apabila adanya ketepatan waktu dalam pembayaran angsuran kredit, usaha yang dimilikinya memiliki prospek yang cukup baik, serta agunannya dikuasai bank yang dapat menjadi jalan terakhir (second way out) apabila kreditnya macet.

Pengembang yang berada dalam PKPU/Pailit berada dalam keadaan tidak mampu membayar. Keadaan ini setidak-tidaknya didukung dari kondisi obyektif adanya 2 (dua) kreditor yang jatuh tempo dan dapat ditagih sebagai persyaratan PKPU/Pailit. Apabila dalam status PKPU maka pembayaran kewajiban angsuran kredit debitur kepada bank hanya dapat dilakukan dengan persetujuan Pengurus. Sedangkan dalam status Pailit, pembayaran angsuran kewajiban kredit debitur hanya dapat dilakukan oleh Kurator. Pengurus atau Kurator pada umumnya tidak akan bersedia melakukan pembayaran kewajiban angsuran kredit kepada bank dengan alasan debitur dalam status PKPU/Pailit karena perannya yang harus mengakomodir kepentingan seluruh kreditor yang memiliki piutang terhadap debitor.

Pengembang yang berada dalam status PKPU/Pailit, prospek usahanya juga besar kemungkinan semakin berkurang. Prospek usaha diperlihatkan dengan kondisi permintaan pasar dari konsumen properti. Menurunnya permintaan properti mengakibatkan harga properti stagnan, uang muka (down payment) tidak dapat diandalkan oleh pengembang untuk membantu cash flow keuangannya.

Kehandalan agunan pengembang selaku debitor bank juga semakin berkurang. Bank tidak lagi sebagai satu-satunya pihak yang berkepentingan untuk melikuidasi jaminan karena terdapat para kreditor lain yang saling berkompetisi memperebutkan boedel pailit untuk memulihkan kerugiannya. Kepentingan pemulihan kerugian dari para kreditor ini diakomodir oleh Pengurus/Kurator secara proporsional berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku.

Saat pengembang yang merupakan debitor bank pailit, Bank harus gigit jari. Bank tidak lagi dapat mengharapkan pendapatan bunga untuk meningkatkan labanya. Bank justru harus mencadangkan sebagian laba atau modalnya untuk membentuk Pencadangan Penyisihan Aktiva Produktif (PPAP) karena kredit macet. Bank juga semakin sulit untuk melikuidasi obyek jaminan untuk memulihkan kerugiannya. Kesulitan ini dihadapi bank karena adanya legal moratorium yang memasung kepentingan bank sekalipun posisi bank sebagai kreditor seperatis. Dalam PKPU maksimal jangka waktunya sampai dengan 270 (dua ratus tujuh puluh) hari. Jangka waktu ini mengakibatkan kolektibiltas kredit debitor menjadi macet. Kebijakan restrukturisasi dengan cara grace periode tidak tepat bahkan akan dianggap sebagai akal-akalan untuk mempertahankan kolektibilktas kredit agar tetap lancar. Sedangkan dalam hal debitor Pailit, bank harus mendaftarkan tagihannya kepada Kurator agar nasib penyelesaian piutangnya dapat dilakukan dalam proses kepailitan yang dilakukan oleh Kurator di Pengadilan Niaga.

Bank masih terlindungi kepentingannya jika obyek jaminan sudah terbebanani hak tanggungan atas namanya dalam kedudukannya sebagai Kreditor Seperatis. Dalam hal obyek jaminan belum dibebani hak tanggungan atas nama bank maka kedudukannya menjadi kreditor konkuren. Bank bersama-sama dengan kreditor konkuren lain berada dalam kategori kreditor yang tidak didahulukan penyelesaiannya piutangnya. Kepentingan kreditor konkuren diakomodir setelah kepentingan kreditor preference dan separatis sudah selesai.

Risiko Reputasi
Risiko reputasi juga akan dialami bank saat pengembang diputus PKPU/Pailit. Bank akan menghadapi komplain dari para pembeli rumah yang difasilitasi dengan KPR bank terkait nasib obyek jaminan KPR-nya. Risiko reputasi ini akan memperlihatkan diri dalam bentuk pemberitaan di media baik cetak dan media elektronik ataupun bahkan media sosial. Pemberitaan negatif ini terutama diinisiasi oleh debitur KPR/ KPA atau sengaja direlease oleh pihak pemohon PKPU/Pailit. Meskipun sebenarnya terdapat kewajiban dari Pengurus atau Kurator untuk mengumumkan adanya pihak pengembang yang diputus PKPU/Pailit dalam proses PKPU/Kepailitan ini.

Debitor KPR/KPA akan merasakan tidak adil jika harus membayar angsuran kredit tetapi obyek properti yang dibelinya merupakan obyek pengurusan PKPU atau menjadi boedel dalam harta Pailit. Pada sisi lain bank juga dihadapi dengan regulasi yang akan tetap menagih piutangnya kepada debitur KPR/KPA karena pada prinsipnya hubungan itu adalah hubungan yang sifatnya pinjam meminjam. Dalam kacamata bank, pengembang atau pihak penjual yang bertanggung jawab atas penyelesaian fisik bangunan, sarana dan prasarana serta legalitas obyek properti yang dibeli pembeli dengan fasilitas KPR/KPA.

Pemberitaan-pemberitaan negatif ini tentu saja akan membuat perbankan menjadi tidak nyaman. Bagi bank yang sudah terbuka (go public) keadaan ini dapat berpengaruh kepada harga sahamnya. Para investor atau pemegang saham akan mempertanyakan sampai sejauh mana bank tempatnya berivestasi ini sudah menerapkan prinsip kehatihatian (prudential banking principle) dalam proses pemberian kreditnya kepada pengembang selaku debitor.

Risiko Hukum
Bank tidak tertutup kemungkinan menghadapi tuntutan dari para debitor KPR/KPA yang membeli rumah melalui fasilitas KPR/KPA. Para debitor ini akan panik saat pengembang yang membangun dan menjual rumah kepada dirinya dinyakan dalam status PKPU/Pailit. Mereka khawatir nasib properti yang dibelinya, jangan sampai mereka sudah mengangsur pembayaran KPR/KPA-nya tetapi obyek propertinya dinyatakan sebagai obyek dalam pengurusan PKPU atau menjadi boedel harta pailit.

Tuntutan yang dilakukan debitur dapat berupa langkah non litigasi bahkan langkah-langkah litigasi. Langkah non litigasi mereka lakukan dengan melakukan komplain atas nasib mereka kepada bank atau meminta bantuan eksternal bank seperti asosiasi pelaku usaha properti (REI), OJK, Ombudsman dan DPR RI atau kepada lembaga perlindungan konsumen. Dalam kasus-kasus PKPU/ Kepailitan yang pernah ada belum terdapat solusi dari pihak eksternal ini yang benar-benar dapat melindungi kepentingan debitor KPR/KPA. UU No.37/2004 tentang Kepailitan dan Penundaaan Kewajiban Pembayaran Utang memberi tempat yang dominan bagi Pengurus atau Kurator dalam menyelesaikan permasalahan ini dalam perannya mengakomodir kepentingan seluruh kreditor dalam hubungannya dengan debitor melalui Pengadilan Niaga.

Sedangkan langkah litigasi dilakukan melalui pengadilan lewat gugatan perdata, bankan tidak tertutup kemugkinan mereka mencoba melakukan pelaporan pidana baik kepada pengembang maupun pihak perbankan. Meskipun konstruksi hukumnya kurang tepat untuk meminta pertanggungjawaban bank secara gugatan perdata maupun tuntutan pidana, dalam kondisi dirugikan debitur KPR/KPA dapat menempuh upaya itu dengan alasan yang sangat emosional.

Bank yang sudah memiliki sumber daya manusia yang kompeten dalam bidang hukum jauh-jauh hari pasti sudah memiliki langkah antisipatif (exit policy) disaat debitornya dimohonkan PKPU/Pailit oleh pihak lain. Mereka bahkan memiliki langkah preventif agar ancaman PKPU/Pailit ini tidak mengakibatkan kerugian yang demikian besar. Bagi bank yang belum memiliki sumber daya yang mumpuni akan bekerjama sama dengan Profesional Lawyer atau Kurator yang tentu saja akan mengeluarkan biaya yang relatif besar.

Penutup
Bank sebaiknya melakukan edukasi kepada nasabah peminjamnya atas adanya ancaman PKPU/Pailit yang dapat merugikan dirinya yang secara tidak langsung akan berdampak kepada kerugian bank. Edukasi nasabah merupakan kewajiban perbankan dalam Arsitektur Perbankan Indonesia (API).

Bank harus melakukan monitoring yang ketat atas arus kas keuangan (cashflow) nasabah peminjamnya, dalam hal ini pengembang yang mendapatkan fasilitas kredit modal kerja konstruksi (KMK Konstruksi) atau Kredit Pembebasan Lahan (KPL). Laporan arus kas ini seyogyanya tidak sematamata hanya bersifat laporan (reporting) saja, tetapi juga dapat diyakini kebenarannya oleh perbankan.

Bank sudah saatnya bersifat pro aktif tidak semata-mata reaktif atas nasib pengembang yang merupakan nasabahnya dalam status PKPU/Pailit. Langkah pro aktif merupakan bentuk upaya terbaik (best effort) untuk memberi solusi terbaik. Langkah pro aktif memberikan solusi terbaik hanya dapat dilakukan bank apabila memiliki kesiapan sumber daya manusia atau dengan adanya pendampingan dari Profesional Lawyer atau Kurator yang berpengalaman dalam menangani kasus PKPU/Kepailitan. Semoga bermanfaat.