TOPIK KHUSUS

Saling Berbagi Ruang di Jalur

Administrator | Rabu, 22 November 2017 - 14:15:28 WIB | dibaca: 147 pembaca

Pengembangan kawasan berbasis Transit Oriented Development (TOD) diminta memenuhi fasilitas seluruh warga kota dari segala strataekonomi (mixed income). Hal itu guna menghindari semakin tajamnya ketidakadilan ruang (spatial injustice) di Ibukota.

Ketua Ikatan Ahli Perencanaan Indonesia (IAP) Provinsi DKI Jakarta, Dhani Muttaqin menegaskan penerapan zonasi properti berbasis TOD tidak boleh hanya mengakomodir hunian atau fasilitas bagi kelas menengah atas saja, tetapi juga kelas menengah bawah. Saat ini ada ketentuan pola hunian berimbang 1:2:3, yang dapat dijalankan pemerintah untuk memenuhi aspek keadilan bagi seluruh lapisan masyarakat kota.

“Bagaimana aturan yang sedang dibuat bisa menjaga hak-hak publik seluruhnya, tanpa memandang strata ekonomi. Dalam pandangan kami, pengembangan TOD seharusnya bisa mendorong lebih banyak hunian dengan harga lebih murah, karena infrastrukturnya kan disiapkan pemerintah. Bukan sebaliknya, ini hanya dinikmati segelintir masyarakat Ibukota saja,” ujar Dhani.

Dia mendorong pengaturan hunian berimbang bisa dimasukkan dalam Rapermen yang sedang digodok Kementerian ATR/BPN, juga masuk dalam revisi RTRW DKI Jakarta yang juga sedang dibahas.

Menurut dia, TOD adalah salah satu langkah strategis merancang kota masa depan yang lebih baik dan integral, termasuk juga mengurangi kepadatan lalu lintas. Konsep ini diadakan untuk mengurangi kesenjangan perekonomian yang cukup tinggi di DKI Jakarta semakin nyata terlihat. Ketidakadilan ruang (spatial injustice) semakin lama semakin jelas.

“Oleh karena itu, pengembangan TOD harus mengalokasikan ruang untuk hunian masyarakat berpenghasilan rendah apakah itu rusunawa atau rusunami. Jangan sampai proyek infrastruktur ini justru makin mempertajam kesenjangan sosial,” harap dia. IAP hingga kini belum melihat adanya rencana pembangunan zona rumah susun umum di sepanjang jalur transportasi massal yang sedang dibangun. Hal tersebut dilihat dari Peraturan Daerah (Perda) Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) DKI Jakarta. Padahal, jika dilihat dari rencana lokasi stasiun yang akan dikembangkan TOD maupun kawasan di sekitarnya, setidaknya ada 58 apartemen atau hunian vertikal untuk masyarakat menengah ke atas yang berada di dekat stasiun MRT Jakarta maupun di sepanjang jalur LRT.

Dhani menambahkan, IAP DKI Jakarta, sebagai asosiasi profesi perencana, melihat masih ada peluang untuk mendorong terwujudnya keadilan ruang dan pembangunan yang inklusif.

Harus diakui, dalam kenyataannya sistem TOD memang terlalu banyak mengakomodir pengembangan proyek properti menyasar segmen menengah atas.

Ketua The Housing and Urban Development (HUD), Zulfi Syarif Koto, misalnya mengambil contoh sulitnya PT KAI dan Perumnas untuk membangun perumahan berbasis TOD di sejumlah stasiun kereta api. Meski konsepnya sangat pro-MBR, namun dalam kenyataan di lapangan rencana tersebut sulit berjalan.

“Seharusnya pemerintah mendukung sinergi tersebut dengan mempermudah perizinan dan juga pajaknya supaya harga jual bisa terjangkau masyarakat. Konsepnya bagus sekali sebenarnya, namun dalam prosesnya semua hal diperlakukan seperti halnya proyek komersial,” ujar dia.

Selain perizinan, dari segi pembiayaan seharusnya perbankan juga memberi dukungan untuk merealisasikan rencana tersebut. Karena jika suku bunga kredit modal kerja yang diberi perbankan sama dengan proyek komersial, maka margin kedua BUMN itu akan minim sekali.

“Contoh Korea, Jepang, dan Singapura. Pengalaman mereka dalam pengembangan TOD adalah pilihan terbaik,” tutur Zulfi.

Menurut dia, Jepang adalah negara yang sukses mengembangkan kawasan berbasis TOD dan sangat digemari oleh penduduk setempat. Meski negaranya tidak terlalu luas, namun mereka mampu memanfaatkan ruang secara maksimal. TPW/RIN