GAGASAN

Take Over Proyek Investasi Properti Lewat Novasi

Administrator | Rabu, 15 Mei 2019 - 09:44:46 WIB | dibaca: 77 pembaca

Foto: Istimewa

Suatu ketika, saya mendampingi sebuah lembaga perbankan dalam menyelesaikan kredit bermasalah. Bank memiliki nasabah yang berada dalam kesulitan untuk menyelesaikan kewajiban kredit modal kerja konstruksi. 

Kebetulan saat itu sudah terdapat pihak investor yang bermaksud mengambil alih proyek investasi properti sekaligus menghadapkan dukungan pembiayaan modal kerja dari bank. Akhirnya instrumen legal yang dipergunakan dalam proses pengambilalihan proyek investasi proyek investasi properti adalah novasi.

Nah, apakah langkah aman dan bijak yang harus diperhatikan pelaku usaha properti dalam melakukan take over investasi properti melalui cara novasi ini?

Langkah Aman
Penyelesaian kredit bermasalah dengan cara novasi adalah salah satu bentuk penyelesaian kredit dengan cara pembaharuan utang. Novasi adalah instrumen legal yang dipergunakan untuk melakukan pembaharuan utang yang disertai dengan hapusnya perikatan lama. Kreditur atau debitur baru pada hakekatnya tidak menggantikan kreditor atau debitur lama karena perikatan sebelumnya telah hapus kemudian diperbarui dengan perjanjian baru.

Secara normatif novasi diatur dalam buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata mulai pasal 1413 s/d pasal 1424. Menurut pasal 1413 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, ada (3) tiga bentuk pelaksanaan novasi.

Pertama, novasi objektif. Perjanjian kredit baru dibuat untuk menggantikan perjanjian kredit yang lama, tanpa menyebabkan terjadinya perubahan kreditur atau debitur. Kedua, novasi subjektif aktif. Perjanjian baru dibuat yang menyebabkan pergantian pergantian kreditur. Ketiga, novasi subjektif pasif. Perjanjian kredit baru dibuat yang menyebabkan terjadinya pergantian debitur.

Dalam beberapa kasus yang pernah terjadi, novasi yang dilakukan dalam menyelesaikan kredit bermasalah masih menyisakan konflik. Konflik terjadi antara debitur lama, pemilik tanah dan nasabah baru yang menjadi novator bahkan melibatkan pihak-pihak lainnya. Keadaan ini tentu saja merugikan semua pihak yang terlibat dalam proses pelaksanaan novasi.

Pusaran konflik yang melibatkan berbagai pihak dalam rentang waktu yang berlarut-larut dalam proses novasi membuat developer menjadi kalang kabut. Cashflow keuangan developer yang terganggu akan mengakibatkan proyek investasi properti mangkrak.

Investor yang bermaksud melakukan take over proyek investasi properti lewat novasi harus memperhatikan langkah-langkahyang aman secara legal. Novasi yang dilaksanakan harus memberikan perlindungan hukum kepada semua pihak yaitu debitur lama, debitur baru dan bank. Salah satu hal yang penting diperhatikan adalah perjanjian novasi harus memenuhi pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Dalam pasal ini disebutkan syarat-syarat sahnya perjanjian harus memenuhi syarat-syarat yaitu adanya kesepakatan para pihak yang berjanji, adanya kecakapan bertindak para pihak, adanya sebab yang halal serta adanya obyek tertentu.

Pada hakekatnya novasi merupakan hasil perundingan segitiga yaitu antara pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Mereka semua bersepakat untuk menggunakan instrumen novasi sebagai solusi untuk menyelesaikan permasalahan yang dihadapi masingmasing. Debitur lama menghadapi kesulitan untuk pembayaran kewajiban kreditnya kepada bank, bank menghadapi kredit bermasalah. Kesulitan debitur dan permasalahan bank menjadi peluang investasi bagi bagi pihak lain untuk melakukan take over proyek properti.

Para pihak yang terlibat dalam hubungan hukum novasi harus memastikan kecakapan dan kewenangan kapasitas para pihak dalam bertindak. Kecakapan bertindak terkait dengan usia dewasa serta tidak berada di bawah pengampuan. Sedangkan kewenangan bertindak terkait dengan kapasitas para pihak bertindak mewakili perusahaan dibuktikan dengan dokumen legal.

Para pihak yang terlibat dalam hubungan hukum novasi harus memastikan novasi yang dilakukan tidak bertentangan dengan hukum publik. Dukungan pembiayaan modal kerja dari bank BUMN/BUMD sarat dengan aturan hukum publik. Novasi yang dilakukan tidak boleh melanggar hukum pidana yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Pidana (KUHP) dan harus mematuhi UU No.7/1992 jo. UU No.10/1998 yang mengatur tentang Perbankan dan UU No.31/1999 jo. UU No.20/2001 yang mengatur tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi.

Bertindak Bijak
Pelaku usaha properti dalam melakukan take over proyek investasi properti yang sedang bermasalah dengan bank. Pelaksanaan novasi harus mengakomodir segala kepentingan pelaku usaha properti sebagai debitur baru untuk melanjutkan investasi properti yang bermasalah agar dapat menyelesaikan seluruh kewajiban kepada bank sekaligus mendapatkan keuntungan yang layak.

Penyelesaian kredit bermasalah lewat novasi oleh bank harus dikemas sebagai baik untuk mengakomodir seluruh kepentingan para pihak. Satu lagi hal yang penting harus diperhatikan adalah jangan sampai investor baru yang melakukan ambil alih terlibat dalam pusaran konflik.

Investor yang melakukan take over dengan cara inovasi harus memastikan bukan hanya peralihan utang yang terjadi tetapi juga peralihan asset dari debitur lama kepada investor selaku debitur baru. Investor harus memiliki hak serta kewenangan untuk menggunakan perijinan-perijinan atas investasi bisnis properti itu. Kepentingan adanya peralihan utang dan peralihan asset serta kewenangan investor sebagai debitur baru juga merupakan kepentingan bank agar kredit bermasalah bisa diselesaikan.

Bank berkepentingan agar semua jaminan-jaminan baik benda bergerak atau benda tidak bergerak tetap melekat untuk menjamin utang yang telah diambil debitur baru. Sesuai pasal 1421 Kitab Undangundang Hukum Perdata dengan terjadinya novasi khususnya novasi subyektif (pergantian kreditur atau debitur) jaminan-jaminan menjadi hapus kecuali kreditur tetap mempertahankan jaminan itu. Untuk mempertahankan jaminan-jaminan tersebut, kreditur harus secara tegas menyatakannya dalam akta novasi.

Investor baru harus menguasai secara fisik dokumen legal bukti penguasaan tanah serta perijinanperijinan yang dimiliki debitur lama. Apabila dokumen legal masih menjadi jaminan dalam pembiayaan bank, maka dokumen legal itu tersimpan sebagai jaminan pembiyaaan bank. Dalam suatu kasus pernah terjadi konflik antara debitur baru dan debitur lama karena debitur lama masih menguasai secara fisik dokumen perijinan investasi properti yang dilakukan. Keadaan ini menimbulkan kesulitan bagi investor baru dalam melanjutkan kegiatan pembangunan dan pemasaran properti.

Perjanjian novasi harus dikemas dalam legal drafting yang baik termasuk akta-akta accesoir lain yang dibuat sebagai pengikatan obyek jaminannya. Legal drafting yang tidak baik mengakibatkan munculnya konflik diantara debitur lama dan debitur baru bahkan risiko hukum yang terjadi bukan hanya risiko hukum perdata tetapi juga risiko hukum pidana.

Praktek penggunaan instrumen novasi untuk menyelesaian kredit bermasalah dalam praktek perbankan didahului dengan permohonan tertulis yang diajukan debitur lama kepada bank. Bank selanjutnya memastikan apakah sudah terdapat pihak ketiga sebagai calon debitur baru yang memenuhi persyaratan bank.

Debitur lama dan debitur baru serta bank sudah terdapat kesepakatan dalam hal obyek utang dan asset termasuk nilainya serta biaya-biaya lain yang akan dialihkan. Dalam praktek perbankan terdapat biaya-biaya yang timbul seperti biaya administrasi, biaya Notaris, biaya asuransi dan lain-lain yang akan menjadi kewajiban nasabah pengganti. Beban-beban biaya ini seyogyanya menjadi pertimbangan bijak bagi investor baru yang akan melakukan take over investasi proyek properti yang ditawarkan.

Penutup
Pelaku usaha properti sebaiknya jangan gegabah menerima tawararan dari debitur bank atau perbankan untuk mengambil alih (take over) proyek investasi properti. Sebagai calon invesor baru sebaiknya lakukanlah langkah-langkah pemeriksaan secara menyeluruh proyek investasi properti yang ditawarkan. 

Pelaku usaha properti yang bermaksud melakukan take over investasi properti lewat novasi maka dapat melakukan beberapa langkah aman dan bijak yang sudah diuraikan di atas.

Semoga sukses, aman dan bijaklah dalam bisnis properti yang dijalankan.