Konsultasi

Take Over Proyek Perumahan dengan Skema Cessie

Administrator | Kamis, 08 Maret 2018 - 10:58:01 WIB | dibaca: 780 pembaca

Oleh: Juneidi D. Kamil SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan.

Proyek-proyek perumahan yang dibiayai dengan fasilitas Kredit Pembebasan Lahan (KPL) dan Kredit Modal Kerja Konstruksi serta didukung dengan fasilitas KPR tidak jarang mangkrak dengan berbagai persoalan.

Mangkraknya proyek perumahan ini mengakibatkan cash flow keuangan terganggu sehingga pengembalian kredit kepada bank menjadi terhambat. Bahkan tidak jarang developer yang mengembangkan proyek perumahan itu raib entah kemana. Akibatnya, kredit menjadi bermasalah sehingga bank harus berusaha keras mencari solusi penyelesaiannya.

Salah satu cara yang ditempuh bank untuk mengatasi permasalahan itu adalah melalui apa yang disebut dengan istilah take over proyek perumahan dengan skema cessie kepada pihak ketiga. Pengembang-pengembang yang memiliki performance baik yang sudah dikenal bank biasanya akan mendapatkan kesempatan penawaran take over proyek perumahan dengan skema cessie ini.

Nah, bagaimanakah langkah-langkah yang harus dilakukan pengembang selaku investor saat menerima penawaran dari bank agar aman dari risiko hukum dan mendapatkan keuntungan?

Skema Cessie
Bank melakukan berbagai cara dalam rangka penyelamatan kredit bermasalahnya. Salah satu cara yang ditempuh adalah melalui take over proyek perumahan dengan skema cessie. Cara ini dilakukan bank dengan cara menjual hak atas tagihan yang dimilikinya terhadap debitur kepada pihak ketiga yang biasanya juga pengembang.

Hak tagihan bank terhadap debitur adalah pengembalian kewajiban kredit debitur berupa pokok kredit berikut bunga dan dendanya.

Cessie ini merupa cara legal yang diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Mengenai cessie diatur pada Buku I dan Bab III bagian Kedua KUH Perdata tentang cara memperoleh hak milik, dimana diatur mengenai tata cara perolehan hak milik, yang diuraikan secara teknis pada pasal-pasal berikutnya (dari pasal 584 s/d 624 KUH Perdata).

Pasal 584 KUH Perdata menyatakan bahwa, “Hak milik atas suatu kebendaan tak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan karena perlekatan, daluarsa, pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut wasiat dan karena penunjukan atau penyerahan berdasar atas suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik dilakukan oleh seseorang yang berhak berbuat bebas terhadap kebendaan itu”.

Dalam pasal tersebut, hak milik dapat diperoleh dengan cara atau berdasarkan suatu peristiwa perdata (yang dimaksud dalam pengertian ini adalah cessie).

Jadi cessie adalah suatu cara penyerahan untuk memperoleh hak milik sebagai tindaklanjut dari peristiwa perdata. Peristiwa perdata itulah yang dimaksud dengan underlaying transaksi dari cessie tersebut. Jadi cessie wajibdidahului oleh peristiwa perdata yakni jualbeli, tukar menukar atau hibah. Obyek cessie adalah piutang-piutang atas nama dan kebendaaan tak bertubuh lainnya.

Berdasarkan pengertian cessie ini, bank sesungguhnya melakukan penjualan hak tagihan yang dimilikinya terhadap debitur (yang sebelumnya mendapatkan fasilitas kredit dari bank) dalam rangka pembangunan proyek perumahan itu. Fasilitas kredit yang diperoleh debitur ini dapat berupa Kredit Pembebasan Lahan (KPL) atau Kredit Modal Kerja Konstruksi serta didukung juga dengan dukungan fasilitas KPR.

Jadi yang dijual bank bukan bukan hak atas tanah dan bangunan milik debitur. Investor yang membeli cessie tidak berarti langsung menjadi pemilik proyek perumahan yang mangkrak tersebut karena posisinya hanya menggantikan kedudukan bank selaku kreditur.

Formula 3P
Untuk keamanan pembelian cessie dari Bank, pengembang baru selaku investor sebaiknya menerapkan FORMULA 3P yaitu Pastikan, Pertimbangkan dan Putuskan.

Investor sebaiknya memastikan terlebih dahulu aspek legalitas, finansial, pengikatan agunan serta teknis transaksi dari skema cessie tersebut secara menyeluruh (due dilligence).

Kemudian investor mempertimbangkan secara matang potensi keuntungan yang diperoleh dan tingkat kesulitan dari kemudahan pengembalian investasi. Selanjutnya pengembang sebagai investor baru memutuskan apakah penawaran dari bank untuk pengambilalihan proyek perumahan itu diterima atau ditolak.

Aspek legalitas mencakup legalitas kepemilikan, perizinan proyek perumahan, pengikatan jaminan kredit yang dilakukan bank serta mekanisme penjualan cessie yang akan dilakukan Bank. Legalitas kepemilikan dan perizinan proyek perumahan mencakup bukti penguasaan tanah lokasi proyek perumahan dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Sedangkan dokumen pengikatan kredit berupa perjanjian kredit dan akte-akte accesoir lainnya seperti SKMHT/APHT/SHT dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi agunan kredit tersebut. Sementara aspek finansial adalah nilai aset mencakup modal (aktiva) dan pasiva (utang).

Investor jangan langsung percaya dengan hanya menilai laporan keuangan yang disampaikan oleh debitur lama kepada bank saja, meskipun laporan keuangan itu bersifat audited. Investor harus secara cermat memastikan kembali aset yang sesungguhnya dimiliki oleh debitur saat penawaran dari bank kepada perusahaan untuk mengambil alih proyek perumahan tersebut.

Dalam praktek terdapat kemungkinan munculnya tagihan dari supplier atau kontraktor yang sebelumnya tidak diketahui. Selain itu juga terdapat kemungkinan persil hak atas tanah berikut bangunan di atasnya sudah dijual secara tunai dibawah tangan tanpa sepengetahuan Bank.

Jual beli cessie harus dilakukan dengan akta perjanjian jual beli cessie dan akta penyerahan cessie. Berdasarkan akta perjanjian jual beli cessie dan penyerahan cessie tersebut maka dilakukan pendaftaran hak tanggungan atas nama perusahaan pengembang baru selaku cessionaris.

Terkait skema cessie ini juga harus dipastikan kewenangan pihak yang mewakili bank dalam melakukan penjualan. Biasanya terdapat limitasi kewenangan dalam melakukan peralihan cessie dalam praktek perbankan. Selanjutnya investor baru mempertimbangkan estimasi atas potensi keuntungan yang akan diperoleh dari pembelian cessie.

Secara sederhana layaknya hasil investasi yang diperoleh harus di atas bunga deposito perbankan. Jadi harus dihitung benar secara jeli potensi keuntungan tersebut. Besarnya harga jual cessie dapat dimaksimalkan penawarannya yaitu maksimal sebesar pokok kredit saja. Investor dapat menikmati keuntungan dari kewajiban pembayaran bunga dan denda yang menjadi kewajiban debitur.

Harus dimaklumi untuk bank-bank BUMN diskon pokok (hair cut) pokok masih dianggap berisiko bagi Bankir BUMN. Sehingga harga jual cessie itu serendah-rendahnya adalah sebesar pokok kredit debitur sebelumnya untuk Bank BUMN/BUMD. Keadaan ini berbeda dengan bank-bank bukan BUMN/BUMD yang lebih fleksibel dalam menentukan harga cessie untuk penyelamatan kredit.

Investor juga harus mempertimbangkan langkah-langkah untuk mengembalikan hasil investasi yang sudah dikeluarkan atas pembelian cessie.

Untuk mengembalikan investasi yang sudah dikeluarkan maka investor dapat melakukan lelang obyek agunan debitur apabila pengikat agunan dilakukan dengan hak tanggungan. Sedangkan apabila belum dibebani hak tanggungan maka investor dapat mengajukan gugatan perdata terhadap debitur sebelumnya kepada pengadilan negeri.

Nah apabila tahapan-tahapan sesuai formula 3P sudah dilewati maka investor selanjutnya dapat memutuskan penawaran tersebut.

Setelah transaksi perjanjian jual beli dan penyerahan cessie dilaksanakan maka investor segera meminta surat permohonan dari bank yang ditujukan ke kantor pertanahan agar segera dicatatkan peralihan hak tanggungan ke atas nama investor. Pencatatan peralihan hak tanggungan ini penting untuk memastikan kedudukan investor selaku kreditur preference.

Jadi, terapkan Formula 3P sebagai langkah aman dan bijak dalam bisnis properti. Semoga bermanfaat!