GAGASAN

Tiga Tips Mencegah Sengketa Tanah

Administrator | Jumat, 08 Maret 2019 - 09:40:23 WIB | dibaca: 72 pembaca

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan Pembangunan properti
 
 
Dalam beberapa kesempatan saya banyak diminta teman-teman pengembang properti untuk memberikan tips-tips dalam membebaskan lahan agar terhindar dari sengketa tanah. Seperti diketahui saat ini banyak pola kerjasama yang dilakukan pengembang baik dengan instansi maupun individual pemilik lahan. 

Nah, dalam kesempatan kali ini, saya akan menguraikan tips-tips agar pengembang properti tidak tersandung sengketa tanah yang dapat merugikan investasi properti. Setidaknya ada tiga hal yang perlu diketahui, berikut uraiannya.

Kepastian Data Fisik
Pengembang properti harus mengetahui kepastian data isik tanah yang akan dibebaskan. Kepastian data isik diperlukan agar pengembang properti mengetahui siapa saja yang menempati lahan. Mereka yang menempati lahan adakalanya berbeda dengan pemilik tanahnya. Ada risiko hukum bagi pengembang apabila membebaskan lahan yang isik lahannya dikuasai oleh pihak lain.

Hukum pertanahan yang berlaku di Indonesia menganut asas pemisahan horizontal. Berdasarkan asas ini, pemilik tanah dapat saja berbeda dengan pemilik bangunan yang berada di atasmya.

UU Nomor 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria membuka kemungkinan perbedaan kepemilikan itu. Hubungan hukum antara pemilik tanah dan pemilik bangunan atau bendabenda lain yang terdapat di atasnya dapat diatur dalam perjanjian kerjasama.

Pihak yang menempati tanah bisa jadi berupa penggarap. Penggarapan tanah ini ada yang memang diperkenankan oleh pemilik tanah dan ada pula penggarap liar. Penguasaan lahan adakalanya juga oleh penyewa. Penyewaan dapat dilakukan dengan adanya perjanjian tetapi dalam praktek ada pula yang diperjanjikan secara lisan saja.

Pengembang harus berhati-hati dalam membebaskan tanah yang disewa ini. Dalam putusanputusan hukum yang sudah menjadi yurisprudensi, “Perjanjian jualbeli tidak menghapuskan perjanjian sewa menyewa”. Jadi, meskipun sudah berlangsung jualbeli, perjanjian sewa menyewa tetap berlangsung dan mendapatkan perlindungan hukum.

Kepastian Data Yuridis
Pengembang harus mengetahui kepastian data yuridis dari tanah yang akan dibebaskan. Kepastian data yuridis ini menjadi penting diketahui untuk mencegah munculnya sengketa tanah. Data yuridis kepemilikan dan penguasaan tanah berupa alat bukti kepemilikan dan penguasaan tanah, siapa pemiliknya dan bagaimana kekuatan pembuktiannya.

Dalam praktek, bukti penguasaan tanah di kawasan Pulau Sumatera ada berupa Surat Keterangan Camat dan Surat Keterangan Tanah (SKT). Sedangkan bukti kepemilikan tanah hak adat ada yang masih berupa Grant Sultan. Bukti penguasaan tanah di DKI Jakarta dan Pulau Jawa dapat berupa Eigendom Verponding, Girik, Petuk dan Letter C.

Bukti-bukti penguasaan tanah seperti Surat Keterangan Camat, Surat KeteranganTanah (SKT), Girik, Petuk, Letter C bersifat deklaratif. Artinya, hanya menerangkan saja adanya penguasaan tanah. Eigendom Verponding adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak Barat, yang diterbitkan pada zaman Kolonial Belanda untuk orang–orang pribumi atau Warga Negara Indonesia.

Batas waktu konversi dari eks hak-hak barat ini sudah berakhir masa konversinya. Dokumen-dokumen itu sesungguhnya bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah. Keadaan ini berbeda dengan adanya Grant Sultan yang masih diakui keberadaannya sebagai bukti kepemilikan tanah hak adat.

Pemilik tanah yang sudah mengantongi sertiikat tanah sudah memiliki kepastian hukum yang kuat. Pemegang sertiikat hak atas tanah sudah memiliki kepastian data fisik dan data yuridis sehingga menjadi alat pembuktian yang kuat.

Meskipun sertiikat hak atas tanah sebagai alat pembuktian yang kuat, dalam hukum pertanahan diatur bukan berarti satu-satunya alat bukti. Apabila ada pihak lain yang memiliki bukti-bukti lain dapat saja memohon pembatalan atas terbitnya sertifikat itu.

Pengembang sebaiknya menilai alat bukti data yuridis yang dimiliki pemilik tanah. Penilaian kebenaran alat bukti tidak hanya bersifat formil tetapi harus bersifat materiil.

Kebenaran itu haruslah kebenaran sesungguhnya bukan hanya melalui dokumen semata. Alat bukti data yuridis pemilik tanah dalam prakteknya tidak luput dari pemalsuan.

Kepastian Rencana Tata Ruang
Kepastian tata ruang perlu agar tidak bimbang bahkan bisa jadi meriang. Pastikan apakah lokasi tanah itu peruntukannya untuk kawasan perumahan dan permukiman atau direncanakan peruntukan lain. Pengembang terkadang langsung membebaskan tanah tanpa terlebih dahulu memastikan rencana tata ruang daerah.

Lahan itu bisa saja tidak dapat dibangun perumahan dan permukiman karena rencana tata ruangnya merupakan daerah resapan air atau jalur hijau. Keadaan ini mengakibatkan keuntungan yang diharapakan dari rencana investasi properti yang dilakukan menjadi hilang karena tidak dapat dibangun.

Sebelum membebaskan lahan, pengembang sebaiknya meminta informasi rencana tata ruang kepada Dinas Tata Ruang dan Permukiman atau Badan Perencana Pembangunan Daerah (Bappeda).

Penelusuran informasi ini penting dilakukan untuk memastikan bahwa di atas lahan tersebut dapat diterbitkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Tidak hanya itu, bahkan pengembang sebaiknya lebih dini mengetahui berapa persen kavling efektif yang bisa dibangun dari lahan yang akan dibebaskan. Ini menyangkut potensi pengembalian investasi yang akan ditanamkan.

Kepastian hukum rencana tata ruang masing-masing daerah memang berbeda-beda. Daerahdaerah perkotaan umumnya sudah terdapat rencana detil rata ruangnya. Sehingga terdapat kepastian pengembang bahwa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dapat diterbitkan di lahan itu. Sebelum IMB diterbitkan pengembang harus mengantongi Izin Lokasi terlebih dahulu.

Izin lokasi ini merupakan izin bagi pengembang untuk membebaskan lahan sesuai dengan persetujuan rencana peruntukan yang disetujui.

Penutup
Untuk mencegah sengketa tanah maka pengembang harus memastikan data isik, data yuridis dan tata ruang. Untuk memastikan itu pengembang dapat memanfaatkan jasa konsultan hukum profesional untuk melakukan pemeriksaan secara menyeluruh (legal due dilligence).

Pembebasan tanah akan terhindar dari sengketa setelah memastikan ketiga hal yang diuraikan di atas. Dengan melakukan tiga tips dalam mencegah sengketa tanah, maka pengembang sudah melakukukan langkah aman dan bijak dalam bisnis properti.

Semoga artikel ini bermanfaat.